부동산 경매 단기투자의 기적 요약 - 창원 독서모임 사리사욕

창원 독서모임을 운영하면서 요약했던 책내용입니다!

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창원 독서 모임 <사리사욕> 경제 자기계발 에세이

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『부동산 경매 단기투자의 기적』장재호

 

<프롤로그>

나는 부동산 투자를 처음 시작할 때부터 부동산 투자를 사업화하고 싶었다.

 

투자의 불확실한 수익성 문제를 해결하여 사업의 확실한 수익구조로 정립하고 싶었다.

 

20대 시절 직장생활을 잠깐 쉬며 한식당을 운영하여 정식 1인 가격을 1만원에 판매한 경험이 있었는데 그때 수익률이 대략 30% 였다. 즉, 1만원짜리 정식 1인분을 팔면 3,000원의 마진을 낼 수 있었다.

 

안전한 수익을 낼 수는 있었지만 아무리 노력해도 단위가 작아 큰돈을 벌기 힘든 구조적 한계가 있었다.

 

부동산 투자를 시작하며 예전에 겪었던 사업방식을 부동산에 대입하니 수익구조가 완전히 달라졌다.

 

경매로 부동산 물건을 팔아보니 1억원 기준 30%의 마진은 3,000만원으로 약 1만 배 차이가 났던 것이다.

 

나는 이 3,000만원의 단기투자 수익구조를 조금 더 다듬어 월 10건 정도의 안전한 매도수익을 내는 사업이 될 수 있을 것으로 판단하고, 꾸준히 실행해 지난 12년간 경매 단기투자를 사업화하여 경매투자회사의 안전한 월 매출을 만들어낼 수 있었다.

 

어떤 시장에서든 돈을 벌 수 있는 본인만의 투자방법을 만들어야한다.

 

이번 하락장이 지나면 또다시 상승장이 오겠지만 본인에게 돈을 벌 수 있는 투자방법이 가격상승으로 인한 가치투자 방법밖에 없다면 상승과 하락을 반복하는 혼란스러운 투자시장에서 계속 끌려가는 불안한 투자를 할 수밖에 없을 것이다.

 

항상 따뜻하고 편안한 상황에선 많은 돈을 벌 수 없다.

 

나는 항상 불편하고 어려운 시장에서 얼마나 노력하고 연구하느냐에 따라 돈이 기하급수적으로 늘어난다는 사실을 직접 경험하며 깨달았다.

 

하나, <부동산 시장을 이기는 부동산 경매투자>

 

노동으로 벌 수 있는 돈의 크기와 자본으로 벌 수 있는 돈의 크기가 엄청나게 차이난다는 것을 깨닫고, 그길로 직장을 그만두고 부동산 공부를 시작했다.

 

부동산 투자자라면 부동산을 통해 계속해서 돈 만들기, 안전하게 돈 지키기, 돈 크게 불리기, 이 세가지 방법으로 돈을 벌어야 한다.

 

경매만 공부하지 말고, 부동산 전체를 공부하라!

 

아파트 경매투자의 문제 3가지

경쟁자가 많아서 낙찰이 힘들다.

낙찰 후 매도까지 기간이 예상외로 오래 걸린다

남는 수익이 크지 않다.

 

‘경매’와 ‘경매투자’의 차이부터 이해하자

많은 사람들이 경매를 배워도 돈을 벌지 못하는 이유는

경매만 배우고 경매투자는 배우지 못했기 때문이다.

 

나도 처음에는 권리관계나 명도 등을 배우는 것으로 시작했다.

그러나 12년이 지난 지금도 여전히 공부가 필요하고 어려운 부분은 경매를 통한 ‘투자’다.

 

경매투자는 부동산으로 시작하여 심리/정책/흐름/종목/하자/돈/마인드 등의 경험을 직접 쌓으면서 배우는 실전 투자다.

 

경쟁이 본질인 경매, 경쟁하지 않을 방법을 찾아라!

경매는 경쟁이다 -> 경쟁을 하지 않아야 한다

 

남들이 하기 싫은 투자를 일부러라도 찾는다.

남들이 해결할 수 없는 일을 해결하는 능력을 키운다.

 

낙찰부터 매도까지 1회 투자 사이클을 6개월로 산정하고 수익률은 25~30%로 잡는다. 이렇게 2회 반복하면 1년에 투자금 대비 적어도 50%의 수익률을 달성할 수 있다.

 

Q. 단기매도시 양도세는?

 

경매의 본질을 잘 이용하는 쪽은 가격투자다. 큰돈을 벌지 못하더라도 반복적으로 투자할 수 있기 때문이다.

 

가격투자 (=현금흐름)

가치투자 (=가격상승)

 

큰돈 버는 기회는 언제나 하락장에 찾아온다

 

부동산 가격하락과 상승 요인의 중심에는 언제나 입주물량이 있다는 것을 잊어서는 안 된다.

 

 

늘 수익 내는 부동산 투자에는 전문가의 전망이 필요 없다.

 

만약 과일장사를 한다고 할 때 수박 한 종류만 판매한다면 한철 과일이라 여름이 지나면 더 이상 판매하기 힘들 것이다.

 

과일을 팔아서 생업을 유지해야 한다면 한철 과일인 수박만 파는게 아니라 사시사철 팔 수 있도록 많은 종류의 과일을 판매해야 할 것이다.

 

투자로 돈을 벌 수 있는 사람인지 알아보는 방법

전망만 하는 사람이 아니라, 실제로 투자하여 계속해서 경험을 쌓아 지속적으로 수익을 내는 사람이 돈을 벌 수 있는 사람이다.

 

근로소득으로 돈을 벌되, 근로자로 너무 오래 머물지는 마라.

 

둘, <돈이 마르지 않는 단기투자&무피투자&플피투자>

부동산 투자 결정 4가지 요인

리스크(매수 수요) -> 팔려야 함

투자금(레버리지) -> 투자금이 적어야 함

기간(임대 및 매도) -> 빠르게 매도 또는 임대

수익률(실투자금 대비) -> 수익률이 30% 이상

 

셋, <규제와 심리를 활용한 역발상 투자>

매수는 기술 매도는 예술 이라고 할 만큼 매수보다 훨씬 어려운 게 매도다.

 

나는 매도의 기술로 4가지 방법이 있다고 본다.

첫 번째는 가격을 싸게 파는 저가매도 방법.

 

두 번째는 낙찰후 다른 물건 대비 집을 깔끔하게 인테리어해 경쟁력을 높이는 방법.

 

세 번째는 가격을 조정하고 인테리어를 하는 등 두가지를 동시에 진행해 경쟁력을 높여 매도 기간을 줄이는 방법.

 

네 번째는 직접광고를 병행하는 방법

 

과거의 시장을 복기하는 이유

향후 어느 정도 오랜 시간이 지나야만 다시 예전과 같은 상승장이 돌아올 것이며 그때도 역시 정부의 규제가 다시 시작될 것이다.

 

지금 같은 시기에는 단기투자 전략은 철저히 실수요자를 대상으로만 실행해야 하며, 전세가 아닌 일반 매매 전략으로 접근할 필요가 있다.

 

여러 개의 물건이 한 번에 나오는 경우, 하나의 물건에 높은 가격을 정해 입찰하는 것보다 여러 개의 물건에 낮은 금액으로 입찰하는 것이 더 효율적이다.

 

50평 대형 평형은 수요가 한정적이라 실거주 수요자가 나타나면 시세보다 저렴하게 즉시 매도하고, 그 수익으로 다른 물건에 재투자하는 것이 더 효율적이다.

 

다음 투자자에게 돌아갈 수익을 일정 부분 남겨둬야, 즉 지나치게 욕심부리지 않아야 투자를 지속할 수 있다.

 

투자의 지렛대 역할을 하는 레버리지는 실력 있는 부동산 투자자에게는 없어서는 안 될 귀한 투자자금이지만, 실력 없는 투자자에게는 마냥 위험한 대출일 뿐이라는 사실을 잘 알아둬야 한다.

 

넷, <인구 5만~20만 소도시 단기투자법>

 

나는 물건을 볼 때 등기부에서 등기상 가장 최근의 소유권 이전일을 중요하게 본다.

아무래도 소유권이전일이 입찰기일에 근접할수록 물건의 내부 상태가 깨끗할 확률이 높기 때문이다.

 

수익률이 100% 가 아닌 70% 일 때 선매도하라

 

오래가는 투자자는 다음 투자자가 먹을 것을 남겨둔다.

내가 다 먹으려고 하는 순간 매도타이밍을 놓쳐 수익이 손실로 바뀔 수 있고, 투자금을 회전시키지 못해 많은 기회비용을 잃어버리게 되기 때문이다.

 

다섯, <경쟁 없는 비인기종목을 노려라, 나홀로아파트 단기투자>

담배만 판매해서는 편의점을 유지할 수 없다.

부동산 투자에서는 아파트(=수요가 많은 담배)와 하위종목(=다른품목)이 균형을 이뤄야 한다.

 

권리관계가 깨끗하고 멀쩡한 아파트는 과도한 입찰경쟁으로 인해 저가로 낙찰받을 확률이 매우 낮았다.

 

나홀로아파트와 빌라를 공부하고 투자를 시작했더니 의외로 이런 하위종목이 가격상승이 없어도 돈을 벌 수 있는, 즉 싸게 사서 싸게 팔 수 있는 가장 좋은 대상이라는 것을 알게 되었다.

 

경매에서 경쟁 없는 비인기종목을 노려라

경매에서 비인기종목의 수요는 10%인 반면 공급은 90%다.

실수요자가 찾는 적당한 가격의 나홀로아파트

모든 매수자가 입지 좋은 대장아파트를 살 수는 없으므로 본인의 자산에 맞는 실거주용 부동산은 항상 수요가 있다.

 

수요자가 넘치는 대단지아파트는 계약이 취소되어도 다음 손님이 빠르게 붙지만, 수요가 부족한 지방 도시의 나홀로아파트는 다음 손님이 붙을 때까지 오랜 시간이 걸린다.

 

매수자가 있을 때 손해 보지 않는 선에서 매수자의 요구 조건을 들어주고 적당한 가격에 매도하는 것이 유리하다.

 

여섯, <대박 수익률 100%, 200%, 300% 빌라 단기투자>

내가 아파트로는 내지 못하는 수익을 빌라로 낼 수 있다고 자신한 가장 큰 이유는 경매, 공매 입찰 시 빌라의 경쟁률이 아파트보다 확실히 낮다는 데 있었다.

 

빌라 투자의 장단점

아파트 대비 가격조사가 어렵다.

-> 아파트 대비 경쟁자가 적다.

 

아파트 대비 매도/임대가 어렵다.

-> 저가낙찰 후 고가매도로 수익 내기에 용이하다.

 

불리한 입지를 극복하는 유일한 무기는 가격이다.

저가매입기회와 빠른 매도를 최우선으로 본다.

 

아파트나 빌라 물건 1층이 경매로 나왔을 때 가장 먼저 찾아야 하는 것이 초등학교다.

 

학령기 자녀를 둔 부모 입장에서 층간소음을 고려해 1층만 고집하는 수요가 분명히 있어 매매 및 임대를 내기가 용이할 수 있기 때문이다.

 

이런 학부모들은 1층 건물의 확실한 수요층이 될 수 있다.

 

지방 빌라 단기투자 시 유의사항

1. 입지

2. 조망 및 채광

3. 승강기 유무 및 층수

4. 누수 및 하자 여부

가장 힘들었던 부분은 바로 각종하자(누수) 였다.

집이 아무리 엉망이라도 누수만 없으면 전혀 힘들지 않을 정도로 누수가 싫었다.

5. 인근 부동산 중개업소를 통한 매수수요 및 매도가격 조사

 

지방 소도시 빌라는 입지, 즉 위치가 제일 중요하므로 도심 안에 위치하는지를 가장 먼저 확인했고, 부수적으로 초등학교와 상권이 가까운 점을 참고해 경매 입찰을 결정하게 되었다.

 

일곱, <오피스텔, 근생아파트, 주택, 상가 단기투자 노하우>

주거용 오피스텔의 경우 아파트처럼 실수요가 많지 않아 수익구조를 정확히 숙지한 후 투자를 시작할 필요가 있다.

 

대량으로 나온 경매물건에는 특정한 호수에 입찰자가 몰리는 경우가 많아 호수마다 균일한 가격에 낙찰이 불가능하다.

 

따라서 수익이 날 수 있는 입찰가격으로 최대한 많은 호수에 동시 입찰하는 것이 저가낙찰 확률을 높이는 방법이다.

 

오피스텔을 단기에 매도하는 법

내부면적과 구조가 가장 중요한데 기존 아파트 평형대인 25평이나 32평 규모에 방3, 화2의 주거용 구조가 되어야 실수요 매수층을 대상으로 빠르게 단기매도가 가능했다.

 

임대수익을 목적으로 하는 오피스텔 투자의 경우 매도가 쉽지 않아 기존 아파트 입찰가 대비 최소 30% 이상 낮은 가격, 즉 감정가의 50~55% 선으로 낙찰받아야 수익 낼 수 있다는 점을 꼭 기억하자.

 

근생아파트는 통상 건축 시 주차장이나 용적률 문제로 공부상 주거용이 아닌 사무실 또는 근린생활시설로 표기되어 일반적인 매매가 쉽지 않고,

 

은행에서 상가로 보기 때문에 임대를 놓으려고 해도 전세대출이 나오지 않아 일반인들의 접근이 쉽지 않다.

 

Q. 건물을 살 때 임차인의 입장으로 매수를 하는 게 어떨까? (주차장, 전세대출)

또 고려해야 할게 있을까?

 

리스크들을 직접 경험한 후 나는 부동산에 대한 전반적인 숲(수급/규제/정책/금리)의 중요성을 충분히 인지하고 다시 큰 흐름을 공부하기 시작했다.

 

아무도 관심 없는 하위종목을 황금알 낳는 거위로!

하위 종목 경매투자는 시작은 어렵지만 어느 정도 시스템이 완성되고 나면 지속적인 현금흐름으로 여러분에게 황금알을 낳는 거위가 되어줄 것이다.

 

여덟, <유치권 중심의 하자 있는 특수물건>

유치권과 관계없는 이해관계자들의 경우 유치권을 이용하여 저가낙찰을 받기도 하며 낙찰자에게 공사대금만큼 합의금액을 요구하며 대항하기도 한다.

 

‘유치권여지 있음’ 입찰 전 해당 물건지를 방문해 유치권자인 케이티와스코를 만나 조사해보니, 해당 아파트 가구공사를 했던 공사업체인데 공사대금 중 일부를 받지 못해 점유 중이었다.

 

유치권자와 일반 이사비용의 2배 정도 금액(약 400만원)에 합의하여 소송 없이 간단히 명도를 완료했다.

 

아홉, <반드시 팔리는 매도의 기술>

투자는 쇼핑이 아니다, ‘얼마를 버는가’에 집중하라

 

투자의 목적은 수익이다

여긴 연식이 오래돼서, 이 집은 층이 낮아서, 이 아파트는 세대수가 적어서 등등 수익보다는 본인 취향에 맞는지를 자꾸 따지는 것이 초보 투자자들의 현실이다.

 

수익을 내기 위해서는 남들이 보지 못하는 장점을 찾을 수 있어야 하며 남들이 어려워하는 단점을 해결할 수 있어야 한다.

 

돈이 먼저일까, 기술이 먼저일까?

시간이 지나서 나온 나의 답은 기술이 필요하다는 것이었다.

 

내게 창이 있으면, 즉 기술이 있으면 돈과 사람은 그다음에 자연스럽게 따라온다.

 

부동산 매도의 기술

많은 투자자들이 물건을 사는 교육은 잘 받지만 파는 교육을 받은 적이 없어 매수 대비 매도 기술이 떨어지는 것이 사실이다.

 

내 물건을 사줄 단 한 명의 매수자를 찾아야 한다.

 

부동산 중개업소에서 연락이 오지 않을 때는 매도자가 직접 광고를 낸다.

 

열, <꾸준히 수익내는 직장인 단기투자 원칙>

입찰 횟수를 최대한 늘려라

 

여러 종목을 동시다발적으로 분석하고 입찰해야 입찰할 수 있는 물건도 많아지고 그만큼 안전한 수익을 얻을 수 있는 확률도 높아진다.

 

낙찰확률을 높이기 위해 입찰가격을 높이는 것이 아니라, 입찰횟수를 늘리는 방법으로 투자해야 한다는 사실을 잊지 말자.

 

돈이 나를 위해 일하게 하는 방법 연구하기

로버트 기요사키가 쓴 책에서 사람들이 돈을 버는 4가지 방식에 관해 언급하고 있다.

 

직장인 “시스템을 위해 일한다”

-> 안정적인 작은 수익

월급과 근무시간에 대한 통제력 없음

상시 구조조정

임원이 될 확률 1%이하

 

자영사업자/전문직 “자신이 곧 시스템”

-> 노동을 멈추면 수입이 없음

- 성공할수록 시간이 없음

- 리스크가 최대문제

(2~5%성공 15%현상유지 80%하락)

 

사업가 “시스템을 보유한다”

-> 지속적으로 수입발생

시스템을 보유하고 있음

사람들이 당신을 위해 일함

기업 오너

 

투자가 “시스템에 투자한다”

->돈이 당신을 위해 일함

회사주주(투자수익, 배당금)

부동산 소유자(임대수익)

자산 소유자(자산소득)

 

결국 많은 사람의 시간을 살 수 있는 사람이 제일 많은 돈을 벌 수 있다는 것.

 

곧 하루라는 시간이 모두에게 공평한 24시간이 아님을 뜻한다.

 

사업가는 본인을 위해 시간을 할애하는 많은 자영업자 덕분에 하루를 240시간으로 쓸 수 있지만, 직장인은 거의 모든 시간을 회사에서 보내기에 정작 자신의 시간을 하루에 5시간밖에 쓰지 못할 수도 있다.

 

아무것도 하지 않으면 아무 일도 일어나지 않는다.