부동산을 공부할 결심 요약 - 창원 독서모임 사리사욕

창원 독서모임을 운영하면서 요약했던 책내용입니다!

오픈카톡에서 창원독서모임 <사리사욕> 검색하시면 참석가능합니다.

https://open.kakao.com/o/gJZfuLWe

창원 독서 모임 <사리사욕> 경제 자기계발 에세이

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『부동산을 공부할 결심』배문성 

 

변곡점인 지금 이 순간, 부동산시장에 관한 서사를 읽어야 할 시간 

 

역대급 상승장이 지속된 만큼 그간 수많은 부동산 책이 쏟아져 나왔습니다. 그 중 일부는, 내가 이렇게 해서 자산가가 되었으니 나처럼 하면 경제적 자유를 얻을 수 있다는 메시지를 대놓고 전하기도 합니다.  

 

하지만 희로애락과 흥망성쇠 중 반쪽의 경험만 서술했다면, 그 성공방정식이 지금도 앞으로도 계속 유효할지는 의문입니다. 

 

상승장에서는 '야수의 심장'으로 최대한 지르는 게 성공방정식이겠지만, 하락장에서 똑같이 하는 것은 패가망신의 지름길입니다. 

 

Chapter 1 공급 

<무엇이 집값을 좌우하는가?> 

'공급'의 함정에 빠진 집값에 대한 심각한 오해 

 

문재인정부 집값 폭등의 원인으로 '공급 부족'이 지겹도록 지적되었습니다. 그런데 정작 데이터를 살펴보면 그때 그때의 공급물량과 아파트가격 간에 상관관계가 거의 없다는 사실을 아시나요? 

 

공급물량이 가격을 좌우한다는 잘못된 상식의 문제점부터 짚고 넘어가겠습니다. 

 

구분	A(이명박)	B(박근혜)	C(문재인)	C/A-1	C/B-1
서울	33537	29885	44527	32.8%	49.0%
수도권	134439	139925	198813	47.9%	42.1%
전국	250036	278425	395364	58.1%	41.5%

 

C/A-1 : 이명박 정부 대비 문재인 정부의 공급 증가율 

C/B-1 : 박근혜 정부 대비 문재인 정부의 공급 증가율 

 

아파트가 원자재였다면 이 정도로 공급이 증가할 경우 아파트가격은 문재인정부에서 오히려 폭락했어야 합니다. 

 

'가격은 수요와 공급이 결정한다'는 경제학의 기본 원리에서 가격 상승의 원인을 공급 부족으로 몰아가려면 '수요가 일정해야 한다'는 가정이 성립해야 합니다. 

 

시장에 관심이 집중될수록 수요는 흥분합니다. 

언론, 금융권, 다주택자, 마음급한 2030등 모두가 이전보다 부동산시장에 대한 관심이 커진 결과, 끝없이 흥분한 수요는 장기 평균을 상회하는 공급물량 정도는 가볍게 뛰어넘었고 이는 집값 급등으로 이어졌습니다. 

 

유동성을 좌우하는 '금리'야 말로 수요를 움직이는 본질적인 요인. 

 

강남구에 있는 주택 1채와 강북구에 있는 주택 1채는 동등하지 않습니다. 공급이 정말 중요한 통계라면 이러한 질적 차이를 감안하여 입체적으로 분석해야 하겠습니다. 

 

(주식 : 개별 주식의 가격보다 시가총액이 중요) 

 

부동산시장은 '공급'이라는 중요한 변수를 논할 때 '수량(Q, Quantity)'만을 강조합니다. 

그런데 우리가 부동산시장에서 주목해야 하는 것은, 바로 '가격의 변동'입니다. 

 

'가격'요소를 좀 더 주의 깊게 관찰하려면, 수요는 '인구와 소득', 공급은 '주택수와 주택가격'을 함께 살펴봐야만 합니다. 

 

가령 인구만 따지면 서울시는 1992년 1,097만 명을 정점으로 2021년 974만 명 까지 줄었으니 주택 수요도 감소해야 하고, 또 수요가 줄었으니 집값도 떨어져야 합니다. 

 

하지만 인구와 별개로 소득이 증가했기 때문에 집값이 상승할 수 있었지요. 

 

마찬가지로 전체 준공물량이 다소 줄어들더라도 상급지의 매우 비싼 아파트 입주물량이 늘어난다면, 전반적인 임대료 하향압력은 오히려 더 커질 수 있습니다. 

 

<공급물량 중에서 유독 비싼 물량을 주목해야 하는 이유> 

고급 브랜드 제품의 가격이 떨어지면 저렴한 하위 브랜드 제품도 순차적으로 가격을 낮춰야만 팔리듯이, 강남의 전세가가 하락한다면 강남보다 입지가 떨어지는 지역 아파트의 전세가도 이전보다 낮춰야 세입자를 구할 수 있겠지요. 

 

<입주예정물량 정보를 근거로 집값을 전망하면 곤란한 이유> 

1) 시가총액(P*Q)이 아닌 수량(Q)만 감안하고 있습니다. 

2) 지역을 지나치게 한정하고 있습니다. 

3) 1~2년치 입주예정물량 정보만 다루고 있습니다. 

현 시점으로부터 3년뒤 입주 물량이 얼마가 될지는 누구도 예측할 수 없습니다. 

4) 언론에서 보도하는 입주예정물량 통계 자체가 매번 실제와 크게 다릅니다. 

 

통계에 따르면, 집을 사면 평균 10년가량 보유하는 것으로 나타납니다. 그런데 고작 1년 뒤 입주물량 감소를 근거로 집값이 오를 것 같아서 매수한다는 생각은 다소 경솔해 보입니다. 아파트는 주식처럼 매매가 쉽지 않다는 점을 감안하면 더더욱 그렇습니다. 

 

공급절벽은 팩트일까? 

서울과 대구의 아파트 공급 사례 살펴보기 

 

부동산 전문가들은 언론 등을 통해 대략 다음과 같은 네 가지 논평을 무한반복해왔습니다. 

 

1) 정부는 시장을 이길 수 없다. 

2) 가격은 수요와 공급으로 결정된다 

3) 공급이 부족하기 때문에 집값이 오른 것이다. 

4) 정부의 정책이 실패한 이유는 공급을 틀어막은 채 수요억제정책만 내놓았기 때문이다. 

 

결국 '공급이 부족하다'는 게 사실 아닌 사실이 되어 버렸고, 왜곡된 시장 정보에 대한 일반인들의 믿음은 갈수록 굳어졌습니다. 

 

공급의 진정한 선행지표, 분양과 착공은 본래 한몸이었다.  

 

분양가상한제 이후 더 이상 한몸이 아닌 분양과 착공의 타선 변경 

분양가상한제 적용 지역에서는 분양을 늦출수록 분양가를 높일 수 있다보니 착공시점보다는 준공시점과 가까운 시기에 분양을 실시하는 경우가 많아졌다. 

 

<하락세로 돌아서니 등장한 공급폭탄론 : 대구의 사례> 

서울과 달리 대구는 분양물량과 착공물량간 차이가 비교적 크지 않습니다. 

 

분양정보만 파악해도 2018년부터 향후 입주물량이 증가한다는 것은 충분히 알 수 있었습니다. 

 

그런데 대구의 아파트 값은 2021년 상반기까지 상승세를 지속했고, 이렇게 가격이 상승하는 기간 중에는 언론에서 공급폭탄 우려를 별달리 제기하지 않았습니다. 

 

오히려 공급 부족으로 인해 '상승 추세가 유지될 것'으로 전망하는 전문가 의견을 담은 기사들이 나왔습니다. 

 

<무주택자를 절벽으로 내모는 것들> 

"서울은 공급절벽이라 아파트가격이 계속 오를 수밖에 없다"는 언론 보도는 무주택자에게 불안감을 조성합니다. 

 

하지만 그간 보도되어온 입주예정물량 관련 기사는 실제보다 지나치게 과소한 수치들이 소개되었고 결과적으로는 언제나 틀렸다는 사실을 아시나요? 

 

단적인 예로 같은 기간 서초구 입주물량만 비교해 봐도 아실은 1148세대, 호갱노노는 5581세대로 나옵니다. 

 

그동안 발표한 통계자료를 점검해보면, 실제 공급물량과 비교했을 때 엇비슷하게라도 맞춘 적이 거의 없어서 당혹스러운 적이 많았습니다. 

 

우리나라는 민간이 주택 공급을 주도하는 구조입니다. 

전반적인 집값 하락으로 주택사업 수익성이 악화되는 시기에는 건설사/시행사들이 착공을 미루면서 공급이 줄어들고, 집값 상승으로 수익성이 개선되면 공급이 확대되는 것입니다. 

 

2014~2021년 기간 과거 대비 상당한 공급 확대에도 불구하고 집값이 높은 상승세를 기록한 것은 '불타는 수요의 힘'을 공급만으로 억제할 수 없었다는 것이고, 

이는 역으로 공급이 늘어난다 해서 집값이 하향 안정화될 거라는 단순 추정 또한 할 수 없음을 의미합니다. 

 

<정권이 교체되면 급변하는 부동산정책> 

가령, 이명박정부의 보금자리주택사업은 '공공이 저렴한 가격에 주택을 장기간 공급한다'는 것이니, '앞으로 계속 집값이 떨어지겠구나'라고 판단하며 해당 시기에 집을 파는 게 옳은 결정이었을까요? 

 

우리는 좋든 싫든 대통령을 5년마다 새로 맞이합니다. 

그때마다 부동산정책과 관련하여 새로운 정부로부터 나오는 말은 똑같았습니다.  

"전면 재검토!" 

 

<부동산시장에서 "정부에 맞서지 말라"의 속뜻이 "집을 팔지 말라"인 이유> 

모든 정부는 가능한 한 집값의 점진적인 상승 또는 최소한 횡보를 바라지 내수 붕괴를 초래할 인위적인 폭락을 원할 리 없습니다. 

 

집값을 잡으려면 결국 긴축을 단행해야 하는데, 내수 위축이 우려되다보니 수출 주도의 성장이 양호할 때나 긴축이 가능해집니다. 

 

"그렇다면 정부의 뒷배를 믿고 아무 때나 집을 사면 되겠군요? 어차피 정부는 집값 폭락을 원치 않을 테고, 여차하면 또 부채 주도의 부양책을 쓸테니까요" 

 

일견 맞는 말이지만, 수출 중심의 우리나라 경제는 대외여건에 휘둘릴 수밖에 없다는점, 현 시점은 전례없는 글로벌 인플레이션의 시기라는 상황을 상기해야 합니다. 

 

미국이 강한 긴축을 실시하면 우리 여건이 어떻든 간에 상당 수준 따라가야 한다는 것입니다. 

 

인플레이션 부담 없이 미국이 완화 기조를 장기간 유지했던 과거에는 수출이 부진할 경우 내수 진작을 위해 부채 주도의 부동산 활성화가 가능한 정책적 수단이었으나, 이제는 거대한 인플레이션과 함께 끝이 어디인지 모를 긴축에 돌입해야 하는 상황이 되었습니다. 

 

즉, 정부가 집값 하락을 원치 않더라도 시장은 당분간 긴축을 해야 할 때라고 명령하고 있으니 정부정책 보다는 금리의 변화를 봐야하는 시점인 것입니다. 

 

<한 가지 변수가 '만능해결사'라는 미신> 

집값 급등을 두고 '이게 다 공급 때문이다', '공급을 늘리는 것만이 해결방안이다' 

 

앞에서 다룬 대로 아파트 입주물량은 집값과 심한 엇박자를 보였고, 입주물량이 구조적으로 증가하는 시기에 집값이 크게 올랐으니 공급 증가로 가격 급등을 막기에는 역부족이었습니다. 

 

공급이 부족하다는 레토릭은 '미친 듯이 급증하는 수요를 감당하기에는 부족하다'라면 합당하지만, '과거와 비교해서 부족하다' 는 통계적으로 틀린 말입니다. 

 

가격의 방향성을 판단할 때는 공급과 유동성(금리)을 함께 봐야 한다는 것입니다. 

 

이명박정부 : 공급량 감소&금리인상 -> 집값 하락 

박근혜정부 : 공급량 감소&금리인하 -> 집값 상승 

문재인정부 : 공급량 증가&금리인하 -> 집값 상승 

 

윤석열 정부에서는 공급량 증가 & 금리인상 의 길목에 있으니 하향압력이 강해지는 상황에 있습니다. 

 

경제학에서 중요하게 다뤄지는 '피셔의 화폐수량설'을 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 

 

"화폐공급량의 증감이 물가 수준의 등락을 정비례적으로 변화시킨다" 

 

이러한 이론에 따르면 공급보다는 유동성이 가격 변화에 미치는 영향이 절대적이라 할 수 있습니다. 

 

공급은 매년 부침은 있을지라도 결국 공급주체의 손익에 따라 균형수준에 수렴한다고 예상해 볼 수 있습니다. 많은 이익이 예상될 때는 공급을 늘리고, 반대의 경우 공급이 줄어들면서 호황과 불황의 사이클에서 평균 공급수준을 도출 할 수 있지요. 

 

<금리가 낮을수록 작은 변화에도 시장이 민감한 이유> 

채권의 가격은 금리와 반대로 움직입니다. 

채권의 볼록성 

 

1) 금리가 2% 에서 1%로 낮아지는 경우 

2) 금리가 6% 에서 5%로 낮아지는 경우 

 

이때 채권 가격은 1이 2보다 훨씬 많이 상승합니다. 

 

이자비용의 증감률로 생각해보면, 금리가 0.5%에서 1.5% 1%p 상승하는 경우 이자 비용은 3배 증가하지만, 5%에서 6%로 1%p 상승하는 경우 이자비용은 20% 증가하게 되니 확연한 차이가 느껴질 것입니다. 

 

Chapter 2 금리 

2022년 급격한 금리인상과 더불어 마침내 자산가격을 좌우하는 실세는 '금리'였음을 체감하고 있습니다. 

 

실제 집값이 떨어지기 전까지 '집값은 공급이 부족해서 오른 것이기 때문에 금리의 영향은 제한적이다'는 의견이 많았습니다. 

 

돈의 가격인 금리를 제대로 이해하지 못한 채 부동산을 포함한 자산의 가치를 파악한다는 것은 어불성설. 

 

<부자의 기준마저 바꿔버린 금리의 위력> 

군인연금으로 월 400 만원을 받으면 몸값은 10억 

당시 은행 예금의 금리가 대략 4~5% 였다. 

 

세월이 흘러 은행 예금금리가 1%대로 낮아졌습니다. 

군인 연금은 변함없이 월 400만 원의 연금. 

 

몸값은 무려 40억 원이 되었습니다. 

 

이들 직업군에 대한 사회적인 선망이 높아진 것도 시장금리의 추세적 하락 및 저금리 기조와 무관하지 않습니다. (최근 공무원의 인기 시들어진 이유?) 

 

고정적인 현금흐름을 창출하는 자산, 이자수익이 고정된 채권 및 고정임대수익이 발생하는 부동산의 가치는 하락하는 것을 알 수 있습니다. 

 

<기준금리가 낮아질수록 투자수요가 확대되고 시중에 돈이 풀린다> 

기준금리를 인하하면 투자수요 증가와 더불어 시중에 자금이 풍부해지고, 기준금리를 인상하면 정반대의 흐름이 전개된다는 것을 짐작할 수 있습니다. 

 

부채가 많을수록 금리에 대한 민감도가 높은 것. 금리가 약간만 변해도 현금흐름의 변화 폭이 커지는 것이지요. 

'나는 22억원에서 시작하여 부동산으로 100억 원 부자가 되었다'와 같은 신화는 부채를 최대한 늘린 와중에 금리가 급격히 하락하면서 얻게 된 결실입니다. 

 

만약 예상과 달리 금리가 올라 임대수익으로는 감당하기 어려울 만큼 대출이자 부담이 심화되고, 다른 소득으로도 이를 메꿀 수 없을 경우에는 손실을 보며 자산을 매각할 수밖에 없습니다. 

 

<'희소성', 자산과 재화를 가르는 기준> 

'물과 다이아몬드의 역설' 

인간에게 필수불가결한 물은 헐값에 팔리지만 사실상 쓸모없는 다이아몬드는 훨씬 비싼 가격에 팔리는 모순. 

다이아몬드는 희소하고 물은 풍부하기 때문입니다. 

 

돈도 금리에 따라 희소가치가 변합니다. 

 

자산(asset)과 재화(goods)는 엄밀히 다른 것입니다. 

 

재화는 본디 희소성이 떨어지는 것이므로 간직하고 싶다는 욕망도 생기지 않고, 장기적으로 수요 또한 안정적입니다. 

자산은 '그럴 수 없는 것'이기에 자산이 된 것입니다. 

 

부동산이 자산과 재화 중 어디에 속하는지 답은 명확합니다. 

자산의 경우 가격이 오를 때는 한없이 오를 것 같아서 수요가 급증하지만, 내릴 때는 아무도 사지 않습니다. 

 

그런데 대다수가 이러한 자산을 두고 엉뚱하게 재화의 수요/공급 논리에 빠져듭니다. 사람들이 갖고 싶은 것은 강남의 신축 아파트이니 그걸 많이 만들어줘야 해결되는데 엉뚱한 짓만 한다고 비난하기 일쑤 입니다. 

 

그런데 그게 본질을 완화하는데 도움이 될까요? 더 희소한 쪽으로 돈이 몰리는 건 마찬가지일 것입니다. 

 

돈의 희소성을 강조하는 조짐이 불거질수록 부동산처럼 사고팔기 어려운 자산 대신 현금과 유사한 정기예금, 단기 채권 등 원금이 보장되고 현금화 하기 쉬운 금융 상품으로 수요가 몰릴 것입니다. 

 

금리가 가파르게 오르기 시작하자 집값이 뚝뚝 떨어지는 소리가 여거저기서 들려오는 이유입니다. 

 

결정적으로 물의 공급이 부족하지 않은 덕분에 사람들이 물을 충분히 마시는데도 이전보다 화폐가 더 풍부해지니 화폐와 물 대비 희소성이 더더욱 부각되는 다이아몬드의 가격은 추세적으로 오르게 되고, 이런 추세가 장기화되다보니 다이아몬드 가격 상승과 물의 가격 하향안정화가 영원할 것 같은 믿음이 굳어져 버립니다. 

 

인플레이션은 재화의 가격이 오르는 것이지 자산가격 상승을 의미하는 게 아닙니다. 부동산은 흔히 인플레이션의 방어자산으로 보도되고, 주식/채권과달리 재화처럼 형체가 뚜렷한 실물자산이다보니 그렇게 오인되기 쉽습니다. 

 

하지만 부동산은 주식/채권 등 다른 전통자산보다도 많은 부채를 동반한다는 특징을 가지고 있습니다. 

인플레이션에 대항하고자 금리를 올릴수록, 갚아야 할 부채도 무거워지니 오히려 더더욱 외면해야 할 자산이 되는 것이지요. 

 

결국 금리가 좌우하는 화폐가치의 맥락을 고려하지 않은 채, 무턱대고 인플레이션 시대에는 화폐가치가 하락하니 뭐라도 사야 한다는 주장은 매우 위험합니다. 

 

아파트 가격 = A+B+C 

A : 현재의 사용가치, 전월세(채권) 

B : 향후 임대수익 상승 기대(주식) 

C : 소유 프리미엄 및 희소성 가치부여(금) 

 

C의 경우, 금이나 비트코인처럼 어떤 정량적인 가치평가가 매우 어려운 영역이며, 희소가치에 대한 대중의 믿음이 얼마나 견고하게 유지되느냐에 따라 가치가 변동한다고 볼 수 있습니다. 

 

2010년 금리인상의 긴축기조와 더불어 3~4년간 점진적인 집값 하락세가 지속되니 '집값은 우상향한다'라는 대중의 믿음이 사그라지면서 가치저장 수단으로서의 역할, 즉 C의 가치가 사라지며 집값이 전세가에 수렴해갔던 것입니다. 

 

이 시기에는 '모두가 원하는 서울 중심 지역 신축 아파트가 부족하다'는 주장은 거론조차 되지 않았습니다. 

 

2013년 박근혜 정부 출범 이후 금리인하를 통한 적극적인 유동성 확대와 각종 규제 완화로 서울권 아파트가격은 반등에 성공하였고, 장기간 상승세가 이어지다보니 가치저장수단으로 각광 받으면서 C의 가치가 커지며 매매가와 전세가의 갭도 커졌습니다. 

<거품의 진행과정> 

- 서울 주요 지역 아파트들만 상승하고 기타 지역 아파트들은 안 오를 때 

- 우량주들만 주로 상승하고 잡주들은 안 오를 때 

이럴 때는 간혹 조정이 오더라도 단기에 그치며 폭락을 겪은 적은 없는 것 같습니다. 반대로 

 

- 서울 주요 지역 아파트의 상승세는 둔화되는데 평소 거래량이 미미한 지방 중소도시로도 수요가 몰리며 집값이 급등할 때 

- 우량주들의 상승세가 둔화되는데 잡주들이 급등할 때 

 

이때가 '유동성 파티 구간'인데, 시간의 문제이지 높은 확률로 폭락이 찾아오곤 했습니다. 

 

투자의 세계가 참 야속한 게 열심히 공부하고 기여했다는 이유로 복을 내려주진 않습니다. 어떤 종류의 투자이건 유일한 성공방식은 술 좋아하는 사람들끼리 마시는 자리에서 술판 분위기 최고조에 달하고 멤버들이 다들 취할 때 먼저 집에 가는, 왕따를 자처할 수 있는 용기가 아닐까 싶습니다. 

 

<금리인상에 얽힌 서로 다른 추억> 

과거 노무현정부 시기는 글로벌 금리상승기 였으나 집값은 폭등했기 때문에 금리와 집값은 상관이없다, 혹은 금리인상으로 집값을 잡을 수 없다는 내러티브가 설득력 있었습니다. 

 

당시에는 집값 뿐 아니라 주가와 소득도 견조하게 상승했던 시기였던지라 "금리를 올린다는 것은 경기가 좋아지고 있음을 의미한다"며, 금리인상 초기가 오히려 '투자의 적기'라는 주장으로도 연결됩니다. 

 

과연 그럴까요? 

 

<수요견인 인플레이션 vs 비용인상 인플레이션> 

수요견인 : 경기확장 국면에서 소비와 지출이 증가하거나, 시중에 돈이 많이 풀린 결과 수요가 확대 되어 물가가 상승하는 현상 

 

비용인상 : 원자재가격, 임금, 임대료 등 비용의 상승이 공급을 감소시키면서 발생하는 인플레이션 경기침체를 유발할 가능성이 높습니다. 

 

2022년 출범한 윤석열정부가 처한 상황은 경제성장에 기반한 수요 확대보다는 공급부족에 기인한 비용인상 인플레이션이 심각해지는 양상입니다. 

 

 

[노무현 정부] 중국이 연 10%대의 높은 성장률 경신하던 시기의 금리 인상 -> 코스피, 집값 동반 상승 

 

[이명박 정부] 중국이 대규모 인프라 투자로 연7~8%의 성장을 하던 시기의 금리인상 -> 코스피 상승, 수도권 집값 하락 

 

[윤석열 정부]중국 경제의 불확실성이 매우 높은 상황에서의 금리인상 -> ? 

 

중국경제가 부동산 경착륙으로 인한 혼란에 휩싸일 경우, 우리나라 경제에도 적지 않은 피해가 우려된다. 

글로벌 자본이 급속도로 빠져나가는 계기가 될 수 있기 때문이다. 

 

『부동산을 공부할 결심』Part 3,4 

 

Chapter 3 유동성 

그 많던 돈들은 누가 다 먹었을까? 

-주택가격의 급락 및 장기 침체를 유발하는 위험요인 분석- 

 

오랜기간 저금리 저물가에 익숙해진 탓에 유동성의 소중함 또한 잊혀졌었습니다. 화폐가치가 계속 떨어지니 자산가격은 오르는 게 당연하고, 남의 돈을 빌려서라도 최대한 많이 자산에 투자하는 것이 재테크의 성공방정식이었습니다. 

 

하지만 2022년 들어 고금리, 고물가 환경으로 급격히 전환되자 시장참여자들이 적응하기 힘들어 하며 우왕자왕하는 모습이 역력합니다. 

 

전세는 집주인과 세입자 중 누구에게 더 좋은 제도일까요? 라는 질문은 그 자체가 우문입니다. 

 

전세는 집주인과 세입자 중 어느 일방에 유리한 제도라고 단정하기 어렵습니다. 집주인과 세입자의 교섭력, 당시의 기준금리 등에 따라 셈법이 달라지기 때문입니다. 

 

'전세 소멸', '전세시대 끝났다'는 언론의 헤드기사에 조바심을 내거나 유,불리를 따지기 보다는 투기수요와 금리 여건에 따라 전,월세 비중이 달라질 뿐이라는 맥락을 이해할 필요가 있습니다. 

 

<유동성 리스크의 의미와 똘똘한 한 채의 위험> 

'유동성(liquidity)'은 단편적으로 현금을 의미합니다. 

개인이든 기관이든 돈을 빌린 자는 돈을 빌려준 자에게 계약에 따라 원리금을 약정된 납부일자에 '현금'으로 갚아야 합니다. 

 

아무리 자산이 많아도 현금으로 갚지 못한 채 연체기간이 늘어나면 결국 부도처리가 되고, 담보로 제공했던 자산은 채권회수를 위해 경매로 넘어가게 됩니다. 

 

원리금을 납부할 수 있는 현금을  충분히 보유하지 못한 경우 이를 '유동성 리스크'라 하며, 보유자산을 헐값에 처분하게 되거나 부실로 이어지게 됩니다. 

 

<똘똘한 한 채의 위험> 

다주택자 보유세 부담이 커졌으니 세후 수익 측면에서는 저렴한 여러채보다 비싼 1채를 보유하는게 유리해졌습니다. 

 

'똘똘할 한 채' 선호는 리스크를 심화시키는 전략입니다. 

자산가격 양극화라는 화두와 더불어 '똘똘한 한채'를 보유하는 게 현명한 투자라는 분위기가 조성되면, 소위 '영끌'로 가능한 최대 가용자금을 집 한 채에 몰아ㅏ넣는 투자를 선택할 확률이 높아집니다. 

 

'내 자산(부채+자본)= 오로지 집 한채'가 되는 것이지요. 

 

리스크와 수익은 비례하므로 상승장에서는 유효한 전략이 되지만, 하락장에서는 반대의 덫에 걸리게 됩니다. 

 

'똘똘한 한 채'에 올인한 시장참여자의 가장 큰 리스크는 유동성 위기에 몰릴 경우 보유자산의 전부인 집 한 채를 헐값에 매각할 수밖에 없다는 것입니다. 

 

일단 1주택에 올인한 순간부터 보유현금이 소진되었음을 의미하니 유동성 대응력은 취약해진 상황입니다. 

 

일반적인 상황에서 지나친 무리가 아니라면 본인의 가용예산에서 가장 비싼 아파트를 사는 것은 좋은 전략입니다. 

 

기왕이면 금리가 낮을수록, 나의 소득 상승이 확실할수록 부채를 최대한 활용하여 상급지 아파트를 구입하고 먼저 누리는 것은 합리적인 선택입니다. 

이를 반대로 말하면 금리가 높아질수록, 나의 소득이 불확실할수록 매우 위험해지는 것입니다. 

 

집값의 양극화로 인해 '똘똘한 한 채' 현상이 지속될 것이라는 전망은 자산 포트폴리오가 편중되는 리스크를 과소평가하고 이를 정당화하는 분위기를 확산시킵니다. 

 

하지만 명목자산가격이 계속해서 오르는 것은 불가능하고, 특정 자산군이 하락기에 돌입하게 되면 앞서거니 뒤서거니 시간차를 두더라도 결국 다 같이 하락하게 되는데요. 결국 '똘똘한 한 채'에 집착하며 올인하는 것은 지속가능하지 않은 전략이 됩니다. 

 

-돈의 심리학 내용- 

돈 문제에 있어 ‘생존’이라는 사고방식이 그토록 중요한 데는 두 가지 이유가 있다.  

첫 번째는 아무리 큰 이익도 전멸을 감수할 만한 가치는 없다. 

두 번째는 복리의 수학적 원리가 직관적이지 않다는 점이다. 

 

복리의 원리가 빛을 발하려면 자산이 불어날 수 있게 오랜 세월을 허락해야 한다. 

 

 

<서울과 베이징의 집값이 유독 비싼 이유> 

미국은 임대수익률과 모기지 금리의 차이가 크지 않고, 주식시장의 투자매력도가 훨씬 높기 때문에 굳이 여러 주택을 소유하지 않는다는 설명입니다. 

 

집값이 워낙 저렴하다보니 일견 임대수익률이 매우 높아 보이지만, 부동산 보유세, 임대수익에 대한 소득세, 주택보험 등 각종 비용과 모기지 이자비용을 차감한 임대수익이 예금 이자수익보다 크게 나을게 없는 것으로 파악됩니다. 

 

미국의 경우 주식시장이 오랜 역사와 함께 높은 수익률을 기록하여 주택시장보다 매력적인 투자처로 자리 잡았지만, 우리나라와 중국은 오히려 그 반대입니다. 

 

주식투자로 돈을 벌기가 참 어렵지요. 소득이 높아지고 유동성이 확대될 때 개인 자금이 주식시장으로 흐르는 곳과 부동산으로 흐르는 곳의 차이로 해석됩니다. 

 

오랜 역사를 살펴보면 자산가치는 이따금씩 큰 변동성을 보이니 진정한 펀더멘털은 영업현금창출력(소득)이 클수록, 차입금(빚)이 적을수록 좋은 것이라는 단순한 결론에 도달하게 됩니다. 

 

Chapter 4 타이밍 

그래서 언제? 

: 저점을 기다리며 

-공급자와 수요자 관점에서 살펴보는 저점의 시그널은?- 

 

주택시장의 참여자는 크게 수요자, 공급자, 정책결정자로 나눠볼 수 있습니다. 

 

각 참여자의 시각에서 집값 바닥의 징후와 시사점에 대해 살펴보겠습니다. 

언급된 조건들이 다각도로 충족되면 가격 하단에 가깝다는 식의 입체적인 접근은 매매 관련 의사결정에 도움이될 것입니다. 

 

무주택자 입장에서는 매수기회로, 역으로 유주택자 입장에서는 바닥이 영원할 순 없다는 심리적 안정의 근거로 활용되길 바랍니다. 

 

"실수를 피하는 유일한 길은 투자하지 않는 것이다. 

그러나 그것이 가장 큰 실수다" -존 템플턴 

 

<공급자 시그널[1]: 소비자 잉여 관점에서의 건설사 실적분석> 

생산자잉여가 클수록 소비자는 비싸게 사주는 셈이고, 생산자잉여가 작을수록 비교적 저렴하게 구입할 수 있어서 소비자 잉여가 커집니다. 

 

아파트에 대한 수요, 공급이 크게 훼손되지 않는다면, 공급자잉여가 감소할수록 소비자잉여가 높아진다고 판단할 수 있습니다. 

 

부동산업 종사자들의 미소가 커질수록, 소비자들의 계좌는 녹아내릴 확률도 커지는 것이지요. 

 

이를 뒤집어보면, 국내 건설사의 주택사업 실적저하가 장기화되는 시점에서는 2010~2013년에 그랬듯 아파트 분양물량도 지속적으로 감소하게 되고, 공급자의 시각에서 집값 바닥을 논할 수 있게 됩니다. 

 

 

<공급자 시그널[2]: HDC현대산업개발이 적자를 기록할 때> 

생산자잉여가 감소하고 소비자잉여가 극대화되는 타이밍이 주택 매수의 기회라고 살펴보았습니다. 

 

그렇다면 생산자잉여가 최소화되는 바닥 시점은 무엇으로 가늠할 수 있을까요? 

 

가장 단순하고 편하게 지표로 삼을 수 있는 건설사가 HDC현대산업개발입니다. 

오랜 역사와 더불어 해외사업에 적극적으로 뛰어들지 않아  

1. 사업구조가 국내 주택사업에 특화된 가운데, 

2. 서울 수도권 사업지 비중이 높고,  

3. 일반 분양사업뿐 아니라 재개발 재건축 사업 수주도 활발하여 레퍼런스로서의 장점을 두루 갖췄습니다. 

 

HDC현대산업개발은 1986년 설립 이후 단 2차례 2001년과 2013년 세전이익, 당기순이익 기준으로 적자를 기록했습니다. 

 

공교롭게도 두 번의 해당시점이후부터 서울 수도권 아파트 가격이 상승하기 시작했으니, HDC현대산업개발이 적자를 기록한 연도는 바닥시점과 정확히 일치합니다. 

 

이를 단순한 우연으로 치부할 게 아니라, 국내 건설사 중 HDC현대산업개발 정도로 높은 사업지위를 보유한 회사가 적자를 기록한다는 것은 다음과 같은 의미가 있음을 살펴 보겠습니다. 

 

[1] HDC현대산업개발이 적자를 기록했다? 

적자를 기록한 시점의 3~4년 전부터 주택경기 침체가 지속되어 더는 집값 회복에 대한 희망이 없을 정도로 악화되었을 때, 한꺼번에 부실을 반영한다고 해석할 수 있습니다. 

건설사가 주택사업에서 큰 손실을 반영하는 경우는 크게 2가지인데 

1. 미분양물량이 장기간 팔리지 않아 결국 할인분양으로 손실처리를 해야 하는 경우 

2. 진행 및 예정 주택사업장의 사업성이 악화되어 원가율을 조정해야 하는 경우 

 

둘 다 주택가격 하락이 장기화될 때 발생합니다. 

 

[2] HDC현대산업개발이 적자를 기록했다?  

HDC현대산업개발보다 사업경쟁력이 열위한 수많은 주택전문 건설사들은 퇴출 수준으로 산업 내 구조조정이 있었다고 볼 수 있습니다. 

 

국내 건설사는 서열이 명확하여 시공능력평가 순위가 높은 업체일수록 좋은 사업장을 보유한다고 해도 무방합니다. 

 

[3] HDC현대산업개발이 적자를 기록했다?  

건설사는 주위 시세대로 분양가를 산정할 수밖에 없는데, 장기간 주택가격 하락으로 사업성이 악화된 결과 분양가가 건설사의 분양원가보다 낮아진 상황을 의미합니다. 

 

이런 상황에서는 건설사들이 주택사업 분양을 포기 혹은 연기하면서 자연히 아파트 공급이 줄어들게 됩니다. 

 

장기 침체의 여파로 시공능력평가기준 최상위 건설사들이 수익성이 훼손되면, 업게 구조조정, 향후 공급 축소 등의 키워드와 맞물려 개인은 오히려 집을 매수하기 좋은 타이밍이라는 다소 착잡한 코멘트로 마무리 합니다. 

 

<주택 매수시 역행적 투자자(contrarian)의 관점이 필요할 때> 

시세보다 훨씬 저렴한 공공분양이 미분양이 날 정도라면 수요자의 외면이 극에 달한 시기로 감을 잡고서 무주택자라면 '추세 역행적 투자자'의 관점에서 매수를 고려해볼만한 시기라고 판단됩니다. 

 

워런 버핏은 투자의 비법을 야구에 비유한 바 있습니다. 야구는 타석에서 제한된 기회가 있고, 기관투자자는 기한 내 실적을 보여야 하는 야구경기의 타자와 같습니다.  

 

하지만 개인투자자에게는 무한한 기회가 있고 워런버핏의 비유처럼 좋은 공이 들어올 때만 배트를 휘둘러도 됩니다. 

 

간혹 '누구는 대박이 났다더라'는 소문을 듣고 부러운마음, 혹은 '미쳤어? 지금 그걸 왜사?'같은 비아냥에 조급해하지 않는다면 무리하게 비싼 걸 사지 않고, 수익이 날 때까지 감내할 수 있는 여유가 있습니다. 

 

<하락장의 두 얼굴 단기 조정인가, 장기 침체인가?> 

"장기 침체인가, 단기침체인가?" 이명박 정부 시기 약 5년에 걸친 서울/수도권 주택가격 하락과 문재인 정부 시기 1년이 채 안되었던 하락, 이 둘의 차이를 가른 것은 통화정책이었습니다. 

 

앞으로 하락장이 2019년처럼 단기에 그칠지, 2009~2013년 처럼 오랜 기간 이어질지 또한 통화정책에 달려있고, 대외충격에 따른 스트레스는 향후 변동성을 확대하는 요인입니다. 

 

"역사는 그대로 반복되지 않지만, 그 흐름은 반복된다." - 마크 트웨인 

 

2019년 상반기 잠시 찾아들었던 부동산침체기가 다시 상승장으로 전환된 데에는 글로벌 통화정책의 완화가 결정적인 기여를 하게 되었습니다. 

 

이처럼 가까운 과거 사례를 반추해보면, 경기침체이슈가 부각되면서 다시 완화적인 통화정책이 시작될 경우 집값의 조정도 제한적인 수준에 그칠 수 있습니다. 

 

"한국의 통화정책은 정부로부터 독립했지만, 미 연준의 통화정책으로 부터는 완전히 독립하지 못했다"_이창용 한은 총재 

 

부동산 가격이 회복 상승하려면 경기가 좋아지거나 금리가 낮아지거나 둘 중 하나라도 충족해야 합니다. 서울 수도권 집값의 상승기였던 박근혜/문재인 정부 시기에도 여느 때처럼 경제가 나쁘다, 힘들다는 얘기가 반복되었으나, 무역수지 흑자 및 안정적인 환율과 더불어 저금리가 지속되었던 기간입니다. 

 

2022년 들어 치솟는 환율과 무역수지 적자, 금리인상의 삼중고를 겪고 있으니 완전히 다른 양상이며, '꽃이 진 뒤에야 봄인 줄 알았습니다'라면서 과거가 그리워질 만도 합니다. 

 

2022년 하반기 기준 한국은행은 미국과 금리 차를 좁히는 적극적인 금리인상을 통해 환율을 방어할지, 가계부채 리스크를 염려하며 금리인상을 늦추고 환율 상승을 용인해야할지 딜레마에 처해 있습니다. 

 

일부 지역 급매물을 중심으로 집값이 싸졌으니 빠른 반등을 기대하며 매수하기보다는 긴 호흡으로 리스크 관리가 필요한 시점입니다.