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『김학렬의 부동산 투자 절대 원칙』김학렬
1부 관점 정답은 없다. 과정이다
전 세계에서 가장 돈을 많이 번 투자자 이자 사업가였던 록펠러는 다음과 같은 말을 남겼다.
“당신의 목표가 단지 부자가 되는 것이라면, 당신은 절대 그 목표를 달성 할 수 없을 것이다.”
투자에 대해서는 이렇게 말할 수 있다. “당신의 목표가 최저점에 매수하여 최고점에 매도하는 것이라면, 당신은 절대 그 목표를 달성할 수 없을 것이다”
부동산에는 정답이 없다. 그저 그 시장의 사람들의 의사결정 과정을 지켜보자. 그 시기에 할 수 있는 최선을 다할 뿐이다.
<지금살까? 기다릴까?>
전체적인 수요와 공급을 봐야 한다. 구체적인 나의 상황에 집중하라.
우선 실거주 목적인지, 투자 목적인지를 알아야 한다.
그다음으로 실거주 목적이라면 수익이 중요한지, 거주 가치가 중요한지를 생각해야 한다.
향후 부동산 규제가 아무리 강화된다 하더라도 오를 아파트는 오르고 내릴 아파트는 내릴 것이다.
우리가 관심을 가져야 할 것은 어떤 아파트가 오르고 어떤 아파트가 내리는지다.
중요한 것은 ‘그래서 내가 어떤 의사결정을 할 것인지’이다.
강남이 아니어도 된다. 서울이 아니어도 된다. 중요한 것은 마음 편히 거주할 수 있는 보금자리여야 한다는 것이다.
<주택 소유 유형별 부동산 전략>
무주택자는 반드시 집사고, 1주택자는 더 좋은 곳을 찾아라. 다주택자는 공부하라.
무주택자는 가능한 한 빠른 시기에 집을 매수하길 바란다. 주택 구입을 주저하는 이들에게 이렇게 이야기 하고 싶다.
“희망하는 입지에 있는 주택을 목표로 삼고 본인이 감당
독서모임<사리사욕>
할 수 있는 수준, 혹은 다소 높은 레버리지를 가지고 접근하는 것이 가장 좋은 방법이다.”
1~2개월의 단기가 아니라 최소 5~10년 후의 미래 가치를 바라보는 것이 중요하다.
2부 비법말고 나만의 잣대를 가져라
초보 부동산 투자자가 빠지기 쉬운 함정
지금 싸다는 이유만으로 매수한다면 결국 선행 투자자들에게 투자 수익을 몰아주는 것밖에 안 된다.
공부하지 않고 무작정 투자하는 것은 무조건 반대다.
스스로 자기 평가를 해 보자.
-그 도시의 인구수를 알고 있는가?
-어떤 지역이 가장 인기 있는지 알고, 그 인기 지역의 아파트 시세를 알고 있는가?
-그동안 시세 변화를 체크해 보았는가?
3부 선택 입지는 네 가지만 보면 된다.
동서고금을 막론하고 부동산은 입지다.
입지를 분석할 줄 모른다? 아무것도 모르는 것과 같다.
부동산 입지에서 가장 중요한 것은 일자리다.
결국 모든 입지의 시작은 일자리.
교육, 학교와 학원의 중요성
초등학교는 가까운 것이 가장 좋은 교육 환경이 된다.
‘초품아’라는 말이 있다.
초등학교를 품은 아파트라는 뜻으로, 단지에 초등학교가 바로 붙어있는 경우를 의미한다.
교육환경 프리미엄
교육 환경의 중요도는 점점 낮아지고 있다. 왜냐하면 학생 수가 절대적으로 감소하고 있고, 이에 따라 대학 진학률이 높아지고 있기 때문이다.
앞으로는 어떤 학교가 있는지, 학원가는 있는지 등 조건이 더 까다로워질 것이다. 교육 프리미엄이 반영될 만한 입지가 점점 줄어 들고 있다.
시험으로 평가하는 경장에서는 남학생이 상대적으로 불리하다고 판단한다.
가격 조건이 비슷하다면 남학교에 배정되는 지역이나 동을 매수하는 것이 하나의 팁.
<부동산의 실제 가치>
결국 부동산의 가치는 얼마나 많은 사람이 이용하느냐에 따라 정해진다.
사람이 많으면 많을수록 가치가 올라간다.
도심 내 군부대 이전도 지역 부동산에 매우 긍정적인 효과를 준다.
대표적인 곳이 부산의 서면이다.
4부 투기 말고 투자하라
투자와 투기는 이익을 추구한다는 공통점이 있지만 그 방법에 차이가 있다.
투자는 생산 활동을 통한 이익 추구이고, 투기는 생산 활동과 관계없는 이익 추구라는 것이다.
<지금 같은 시장에서는 뭘 해야 할까?>
대세 하락인지 일시 조정인지 원인 분석 후 판단하라.
적정시세를 판단하는 연습을 하면 좋다.
적정 시세인지 판단하는 방법을 요약하면 다음과 같다
랜드마크 아파트를 찾는다
랜드마크 아파트와 관심 있는 기존 아파트의 가격을 비교한다.
가격 격차가 많이 날 경우 상승할 가능성이 크다.
<투자 적격 시세>
핵심은 매수한 가격보다 비싸게 매도할 수 있는가다.
급매물 말고 좋은 매물 찾기.
시세보다 다소 비싼 물건이 오히려 앞으로 더 큰 수익이 생길 확률이 높다.
따라서 가격이 너무 비싸다고 투자 대상에서 제외해서는 안 되고, 가격이 너무 싸다고 무조건 매수해서도 안된다.
<지역 내 수요 파악>
지역 내 주민등록이 된 인구수에 0.5%를 곱해서 신규 필요 주택 수를 추정하는 것이 가장 보편화된 방법.
창원 주민등록 인구수(1,026,988 명)
0.5% = 5135
현장에서 기존 아파트의 매물 수, 즉 잔여 매매와 임대 물량을 본다.
매물이 전체 세대수의 1%가 안되면 수요가 더 많다고 판단하고, 10%를 초과하면 공급이 더 많다고 판단한다.
용지 아이파크 세대수 1036세대
잔여 매매, 임대 물량 87개
8.3% 정도 수치는 적정수준.
<최적의 매수 매도 타이밍은?>
다른사람의 기준에 내 판단을 맞추어서는 안 된다.
무조건 자신의 의사결정이어야 한다.
매수와 매도 타이밍의 기준을 잡는 것이 중요하다.
‘조금 싼 듯한 가격’과 ‘조금 비싸다는 인식이 생길 즈음’을 판단하는 기준
랜드마크 아파트가 아니라면 랜드마크와의 가격차이로 판단한다.
랜드마크라면 추가 상승 여력의 조건이 갖추어져 있는지 판단한다.
다만 실거주라면 큰 의미가 업삳.
돈 몇백만 원 버는 것보다 편의성과 거주 가치가 훨씬 더 크기 때문이다.
5부 가격 말고 가치를 보라
가격 인식 단계
사람들은 가격을 어떻게 인식하는가? 중요한 것은 수요층이 있는가다.
가격을 인식하는 네 가지 단계
너무 싸서 매수하지 않는 가격
약간 싼 듯한 가격
비싸다는 생각이지만 딱 매수할 수 있는 한계 가격
너무 비싸서 매수하지 않는 가격
6부 미래 여기 말고 멀리 보라
나만 기다리는 싸고 좋은 전세는 없다.
전세, 반전세, 월세를 살면서 다음 이사 갈 곳을 꼭 생각해야 한다.
계속 임대로 살 것인지, 매수할 것인지도 판단해야 한다.
집값이 인플레이션보다 높은 속도로 오른다면 전세제도는 유지될 것이다.
집값이 현상태로 정지하거나 내린다면 전세 제도는 점차 사라질 것이다.
어떤 경우든 준비하고 대비해야 한다. 주택을 매수할 사람들만, 다주택자들만 부동산 공부를 해야 하는 것이 아니다.
전세를 구하는 수요층도, 월세를 구하는 수요층도 부동산 공부를 해야한다.
<비싸면 내 집 마련 안 할 것인가?>
실수요자들이 고민하는 것은 집을 사야 하는 적절한 타이밍이다.
현재가 집을 매수해야 하는 시기일까? 만약 투자 목적이라면 그런 타이밍을 잡는 게 맞다. 하지만 내 집 마련의 경우 그런 고민을 할 필요가 없다.
지금이 사상 최고가라고 하더라도 집을 사야한다.
조사 결과를 보면 자가로 거주하는 사람들은 한 집에서 통상 10.8년 정도 거주한다. 임차는 평균 3년이었다.
지금 집을 사면 최소 10년 후에나 이사하게 된다.
당장 집값이 빠지는 것을 고민하지 말고 10년 후에 이 집값이 빠질 것인지 안 빠질 것인지만 생각해 보면 된다.
많은 사람이 관심을 갖는 지역 중에는 10년 후에 집값이 빠질 지역이 거의 없을 것이다. 그러면 고민할 필요가 하나도 없다.
<나이 불문! 당장 안정적으로 거주할 곳 확보하라>
집은 투자 상품이 아니다. 안정적인 거주지 확보가 일순위다.
정부에서는 다주택자들에게 세금을 많이 걷고 있다.
세금은 계속 더 많이 필요할 것이다.
결국 다주택자들의 숫자는 계속 줄어들 것이다. 전세, 월세 물량도 계속 줄어들 것이다.
전세, 월세가 공급되지 않으면 결국 무주택자들은 선택지가 줄어든다. 집을 사야한다.
절대 손해 보면 안 되는 돈이 있다. 종잣돈이다. 손해를 봐도 되는 돈이 있다. 말 그대로 여윳돈이다.
종잣돈으로 투자하는 사람과 여윳돈으로 투자하는 사람 중 누가 돈을 벌 확률이 더 높을까?
부동산도 마찬가지다. 이미 집이 있는 세대와 집이 없는 세대의 재테크는 확률 차원에서도 천지 차이다.
7부 제언 아전인수 말고 시장을 보라
<규제 지역 내 대출 규제>
대출을 규제할 정도의 지역에 이미 내 집을 마련한 실수요자라면 맘편하게 거주하면 된다.
사람들이 좋아하는 입지, 즉 수요가 많은 아파트를 선택했으니 미래 가치가 하락할 리스크가 적다.
그런 지역이라도 이미 시세가 많이 오른 뒤 매수하려면 일정 기간 하락하지 않을지 따져 봐야 한다.
하지만 이 또한 장기간 소유하거나 거주할 세대라면 크게 걱정할 일이 아니다.
대비하라 부동산 시장의 블랙스완!
부동산 시장에 뛰어들었던 많은 투자자가 부동산에 대해 회의를 가지기 시작했다. 특히 1997년 IMF와 2007년 금융위기를 모두 경험한 투자자층에게는 끔찍한 트라우마가 되었다.
이 엄청나게 혼란스러운 시장에서도 큰 피해를 보지 않은 사람들이 생각보다 많았다. 전문가나 전업 투자자가 아니었다. 그것은 부동산 투자라고는 특별히 해 본 적 없이 살아온 우리 부모님 세대였다.
투자든 투기든 전혀 모른 채 자기 집 한 채만을 가지고 평범하게 살아온 분들은 거의 피해를 보지 않았다.
더군다나 우리 부모님 세대는 대부분 대출도 거의 받지 않은 분들이었다.
블랙스완을 대비하는 가장 좋은 방법은 부모님 세대의 방법을 벤치마킹하는 것이다.
가치투자가 어려운 이유는 인간의 본성에 역행하기 때문이다.
어떤 부동산이 상승하고 있을 때 그걸 눈앞에 빤히 두고서도 투자하지 않는 것은 대단히 어려운 일이다.
부동산이야말로 가치투자가 필요하다. 본질에 충실한 투자를 해야 한다.
부동산의 본질은 입지다. 입지를 알고 투자해야 한다.
기본을 지키는 투자가 안전한 투자다.
안전한 투자를 해야만 부동산 시장에 또 다른 블랙스완이 온다 해도 그 시련을 충분히 헤쳐 나갈 수 있다.
겨울이 아무리 춥고 혹독해도 언젠가는 눈이 녹고 얼음이 풀린다. 준비한 사람만이 기회를 잡는다.
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