운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편 - 창원 독서모임 사리사욕

창원 독서모임을 운영하면서 요약했던 책내용입니다!

오픈카톡에서 창원독서모임 <사리사욕> 검색하시면 참석가능합니다. 

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창원 독서 모임 <사리사욕> 경제 자기계발 에세이

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『운명을 바꾸는 부동산 투자 수업』 실전편 정태익

 

머리말<부자로 가는 길에 선 당신을 환영합니다>

“부자가 되는 방법은 무엇일까요?”

 

이 질문에 대한 답은 간단합니다. 부자처럼 생각하고, 부자처럼 행동하면 됩니다.

내 생각이 바뀌면 행동이 바뀌고, 행동이 바뀌면 인생이 바뀌는 법이니까요.

 

“다수가 성공하는 경우는 없다. 군중과 다른 길을 가야 한다.”

 

<적은 돈으로 투자 수익률을 높이는 방법>

돈이 부족해서 투자하기 어렵다는 말은 틀린 말입니다.

정확히는 내가 ‘사고싶은’ 물건을 살 돈이 부족하다는 뜻입니다.

 

돈이 부족하면 ‘내가 살 수 있는’ 물건에 투자하면 됩니다.

점차 돈을 불려나가면서 투자의 규모를 키워가는 거죠.

 

사실 적은 돈으로 시작하기에 가장 적합한 투자 방식은 부동산 경매입니다.

물론 초보 투자자가 경매에 뛰어들기로 마음먹기는 쉽지 않습니다.

 

경매의 가장 큰 매력은 빌라, 반지하, 원룸 오피스텔 같은 ‘매력 없는 물건’에 투자해 수익을 낸다는 점입니다.

 

이들은 시세보다 저렵하게 사서 시장가에 파는 것만으로도 수익을 얻을 수 있기 때문입니다.

 

<손해 보지 않는 부동산 투자법은?>

“손해 안 보는 투자 방법이 있나요?”

실망하실 수도 있지만, 저는 그런 투자 방법은 없다고 말합니다.

 

투자는 필연적으로 리스크를 짊어지는 행위입니다.

워런 버핏도 손해를 볼 때가 있죠.

 

잃을때는 적게 잃고 벌 때는 많이 버는 방법.

투자원칙 1 : ‘글자’에 기대지 말고 현장을 가라

내가 살고 싶은 지역이나 관심 있는 곳에 직접 가서 내 눈으로 확인하는 겁니다.

 

투자원칙 2 : 남들이 싫어하는 것을 대신하라

경매 투자, 낡은 빌라, 구축 아파트 투자

 

돈을 잃기 싫으면 시간에 투자하면 됩니다.

 

아무것도 하지 않는 것보다 큰 리스크는 없습니다.

아직 젊다면 한동안은 소득이 늘어날 가능성이 크지만, 머지않아 그보다 지출이 더 크게 늘어나는 시기가 오기 마련입니다.

 

또한 어느 시점이 지나면 소득이 줄어들다가 직장을 그만두며 끊기게 됩니다.

 

“배는 항구에 정박해 있을 때 가장 안전하다. 하지만 그것이 배의 존재 이유는 아니다.”

 

마냥 시간을 흘려보내는 것도 큰 손해라는 것을 명심하시기 바랍니다.

 

<강남의 40년 된 아파트로 알아보는 입지 분석의 기술>

직주근접

편리함

인프라와 여가 생활

학군과 학원

우월감

가치 상승에 대한 기대감

 

<학군불패의 신화를 믿지마라>

학군 때문에 비싸지는 게 아니라 비싸지면 학군이 좋아진다

 

1. 직장이 많은 지역 인근에 아파트가 대규모로 들어선다.

2. 그 지역에서 일하는 고소득자들이 해당 아파트에 대거 입주한다.

3. 이들의 자녀들을 수요로 삼아 인근의 비교적 저렴한 지역에 학원이 생기기 시작한다.

4. 학원이 하나둘 늘어나면서 입소문을 타기 시작하면 주위의 학원들도 몰려든다.

5. 학원가가 형성된다.

 

<수도권과 지방의 입지분석, 달라야 하는 이유>

도시보다는 권역을 중심으로 보라

권역의 사전적인 의미는 어떤 특정한 범위 안의 지역.

 

부동산에서는 생활권과 직장 등을 공유하고 출퇴근이 현실적으로 가능한 지역을 ‘권역’ 이라고 합니다.

 

경기도와 인천은 서울과 함께 ‘수도권’이라는 권역으로 묶여 있습니다.

 

같은 권역 내에 ‘살기 좋은 집’을 찾아라

필수항목

교통이 좋아서 출퇴근이 수월한가?

자녀를 키우기에 좋은 환경인가?

범죄, 사고 걱정 없는 안전한 구조의 집인가?

 

부가항목

4. 쇼핑 등의 활동을 하기에 편리한가?

5. 여가 시간을 효율적으로 누릴 수 있는가?

6. 다른 사람들이 부러워하는 곳인가?

7. 기타 호재가 있는가?

 

지방과 수도권, 입지 기준을 세부적으로 다르게 적용하라

지방의 대표적인 2가지

교통 : 지방은 지하철보다 도로망이 더 중요하다

공급 물량 : 지방에서는 ‘대장 지역’이 바뀌기도 한다.

 

<나의 첫 집, 실수 없이 매수하는 완벽 프로세스>

알고 보면 간단한 주택 매수 7단계

 

1. 중개사 검색, 전화

2. 사전 준비 – 임장을 할 때는 하루를 온전히 비우고 서로 다른 중개사를 만나는 것이 좋다

3. 현장 조사(임장) - 최소한 3번은 임장을 가봐야 한다.

4. 매수 물건 확정

5. 중개수수료 협상 및 가계약금 송금

6. 계약서 작성 및 계약금 송금

7. 중도금, 잔금 납부

 

<빈틈없는 부동산 임장의 기술>

매물 볼 때 반드시 확인해야 하는 6가지 요소

조망 - ‘조망권’이라는 말이 있을 정도로 조망은 매우 중요하며, 인테리어처럼 쉽게 바꿀 수 있는 요소가 아닙니다.

소음 - 바로 앞에 놀이터가 있다면 꽤 시끄러울 확률이 높습니다.

냄새 – 곰팡이 냄새가 나지 않는지, 하수구 냄새가 올라오지 않는지.

빛 – 기본적으로 남향은 하루 종일 햇빛이 들어 온다.

물 – 집에 하자가 생기는 원인은 대부분 물 때문

구조 – 방의 가로세로 비율에 따라서 공간 활용도가 달라진다.

 

임장 실수를 막아주는 5가지 마음가짐

적어도 세 번은 방문하라

오전 10시~오후2시에 방문하는 것이 유리하다.

최소한 5명 이상의 공인중개사를 만나라

시간을 들여 내부를 충분히 살핀다

사진과 메모를 남겨라

 

<재산세와 종부세를 줄이려면 6월 1일을 기억하라>

재산세와 종부세는 ‘소유권’을 가진 부동산에 대해 내는 세금인데, 그 기준이 매년 6월 1일입니다.

 

갈아타기를 준비하고 있다면 6월 1일 이전에 원래 가진 집을 매각 하거나, 그 이후에 새로운 집을 매수하는 것이 유리합니다.

 

<지방에 투자하기 전 반드시 알아야 하는 것들>

광역시, 특정 권역 안에서 사람들이 가장 선호하는 지역

 

광역시 투자법

그 지역의 ‘상급 지역’을 찾아라

수요량과 입주 물량을 확인하라

해당 광역시의 상위 20% 아파트를 사라

 

지방 소도시 투자법

해당 지역의 ‘대장 아파트’를 사라

권역 전체의 수요량과 공급량을 체크하라

리스크 높은 투자, 타이밍이 관건이다!

 

<인테리어, 최소 비용으로 최대 효과를 내라>

내가 살 집이 아니라면 욕심을 버려라

큰돈을 들여 인테리어를 해놓으면 전세금이나 월세를 더 많이 받을 수 있을까요?

 

무조건 그런 것은 아닙니다.

어차피 남의 집이고 계속 이 집에서 거주 한다는 보장도 없습니다.

이돈이면 차라리 더 넓은 집이나 살기 좋은 지역을 가는 편이 낫겠다고 생각할 수도 있습니다.

 

내가 5천만 원을 들여서 인테리어를 했다고 집의 가치가 5천만 원 오르지는 않습니다.

 

<최소한으로 최대의 효과를 내는 4가지 노하우>

인테리어의 80%는 도배와 장판이다

조명만 바꿔도 다른 집이 된다

큰 공사를 최대한 줄여라

대략적인 인테리어 비용을 알면 두렵지 않다

 

‘셀프 인테리어’는 피해라

간혹 인테리어 시공비를 아끼기 위해 ‘셀프 인테리어’를 시도하는데, 이것 또한 권하지 않습니다.

 

인테리어는 전문 기술의 영역입니다. 이를 인정하고, 다소 비용이 들더라도 잘 맡아서 해줄 전문 업체를 찾는 데 노력과 시간을 들이기를 추천합니다.

 

<집은 언제 팔아야 하는가>

안 팔아도 되는 집을 사는 것이 먼저다

 

‘고점’과 ‘저점’을 맞히려고 하지 마라

 

‘대안’을 찾고 매도하라

 

내 재산은 스스로 지켜야 합니다.

“부자가 되고 싶다면 돈을 벌려고 하지 말고 투자를 잘하는 사람이 되려고 해야 한다”

 

<경매, 부를 쌓는 수단>

부동산은 장기적으로 우상향하는 투자처입니다.

제대로 공부하고 안정적인 선택을 한다면 대다수가 이익을 볼 수 있죠.

 

물론 부동산 시장도 항상 오르기만 하지는 않습니다.

국가적인 혹은 전 세계적인 위기가 닥칠 때마다 부동산 시장도 정체나 하락기를 맞으니까요.

 

그런데 가격 하락이 우려되거나 실제로 하락세가 나타났을 때 오히려 돈을 더 벌 수 있는 투자법이 있습니다.

 

바로 ‘부동산 경매’입니다.

 

<상승기에도 하락기에도 통하는 경매 투자>

경매는 하락기에 빛을 발한다

 

하락기에는 돈 문제에 얽혀 나오는 물건이 더욱 많아지니 경매 투자자 입장에서는 좋은 물건을 싸게 살 기회.

 

태풍을 피해 모두가 도망칠 때 오히려 그 속으로 뛰어드는 사람들이 돈을 버는 투자처가 경매입니다.

 

경매는 상승기에도 통한다

시세보다 얼마나 싸게 샀는지가 관건.

 

<한눈에 파악하는 경매 절차>

물건 검색

권리분석

시세 조사 및 현장 조사

입찰 및 낙찰

경락잔금 납부

명도

수리

임차

<권리분석 제대로 배우면 1분 안에 끝난다>

낙찰자가 ‘물어줘야 할 돈’도 있다.

 

말소기준권리

권리분석을 할 때 가장 먼저 해야 할 일이 말소기준권리를 찾아 내는 것입니다.

 

 

말소기준권리보다 빨리 설정된 권리는 낙찰자에게 인수되고, 느린 권리는 소멸한다고 이해하면 됩니다.

임차인의 대항력

임차인의 대항력이란, 임차인이 말소기준권리보다 빠른 날짜에 전입신고를 했다면 이 물건이 경매로 넘어가더라도 보증금을 돌려받을 수 있게 해주는 권리

 

즉 낙찰자에게 보증금을 모두 받아낼 권리가 있습니다.

 

<명도가 어렵다고 경매 포기하지 마라>

교통사고 날까 봐 운전을 못 한다고?

명도는 비도덕적인 일이 아니다