운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 - 창원 독서모임 사리사욕

창원 독서모임을 운영하면서 요약했던 책내용입니다!

오픈카톡에서 창원독서모임 <사리사욕> 검색하시면 참석가능합니다. 

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창원 독서 모임 <사리사욕> 경제 자기계발 에세이

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『운명을 바꾸는 부동산 투자 수업』정태익

 

머리말<생각이 행동을 바꾸고 행동이 인생을 바꾼다>

 

세상에 부자가 되고 싶다는 사람은 많습니다.

“당신은 돈을 벌 자격이 있나요?”

 

많은 사람이 돈을 좇습니다. 명품을 척척 사고, 고급 호텔에 묵으며, 여행을 다니는 삶은 선망의 대상입니다.

 

문제는 내 집 한 채 마련하는 것이 절대 쉽지 않다는 겁니다.

 

대부분 사람들은 손쉽게 ‘돈 버는 방법’을 알고 싶어 합니다.

 

저는 이런 말씀을 드리고 싶습니다.

“투자를 잘하는 사람이 되십시오”

 

부자가 간절히 되고 싶다면 투자를 잘하면 됩니다.

“생각이 행동을 바꾸고, 행동이 인생을 바꾼다”

투자를 제대로 배우고 실행해보려고 ‘생각’해야 ‘행동’이 바뀝니다.

 

그저 돈되는 꿀팁, 종목, 아파트 단지를 찍어주기만을 바라선 안 됩니다. 그럼 내 인생은 조금도 달라지지 않습니다.

 

나의 현재는 과거 행동의 결과입니다.

현재의 내 모습이 만족스럽지 않나요? 인생을 바꾸고 싶다면, 생각부터 바꿔야 합니다.

 

나의 생각과 행동을 바꿔야 비로소 돈을 벌 자격이 생기는 겁니다.

투자에 성공하는 ‘절대 공식’을 지켜라

투자 수익 = 투자금 x 수익률

이 간단한 공식이 주는 큰 깨달음은, 수익률 못지않게 투자금을 높이는 것이 중요하다는 사실입니다.

 

투자금을 늘리려면 소득은 늘리고 소비는 줄여서 저축을 많이 해야 합니다.

한마디로 절약하며 살아야 하기 때문에 좀 더 쉬워 보이는 길인 높은 수익률만 바라는 거죠.

 

1부<왜 반드시 투자해야 하는가>

<열심히 일하는데 왜 내 삶은 그대로인가>

그럴싸한 포장지에 가려진 현대판 노예 시스템

21세기인 지금은 당연히 법 앞에서 모두가 평등한 권리를 인정받고 있죠. 하지만 현실을 잘 들여다봅시다. 정말로 계급은 사라졌을까요?

 

노예제도는 여전히 남아 있습니다.

『모든 것의 가격』이라는 책에서는 노예제도가 법적으로 사라진 이유를 흥미롭게 설명합니다.

 

노예의 인권을 위해서가 아니라 ‘경제적인 유불리를 따져서’, 그러니까 노예를 먹이고 재우는 비용보다 월급을 주는게 ‘더 싸게 먹혀서’ 노예제도가 사라졌다는 겁니다.

 

<인플레이션을 이기는 단 하나의 방법>

앞에서 현대사회에도 신분제더고 있다고 했습니다.

자본주의 사회에서 계급을 공고하게 만드는 것은 바로 ‘인플레이션’입니다.

 

그런데 아이러니하게도 인플레이션을 제대로 이해하고 행동하면 부자가 될 수 있습니다.

 

당신의 월급은 물가 상승을 못 이긴다.

인플레이션이란 ‘통화량 증가로 화폐 가치가 하락하면서 모든 물건의 가격이 전반적으로 꾸준히 오르는 현상’을 뜻합니다.

 

세상에 풀린 돈이 늘어나면서 물가가 오르는 겁니다.

자본주의 체제는 계속해서 돈이 늘어나는 시스템입니다.

 

문제는 99%의 노동자나 자영업자의 소득이 인플레이션을 따라잡지 못한다는 겁니다. 가장 큰 이유는 ‘내가 일하지 않으면 돈을 벌 수 없다’는 한계 때문입니다.

 

소유권, ‘벽’을 뛰어넘는 유일한 방법

소유권을 갖는 것, ‘내가 일하지 않아도 돈을 버는 시스템’을 만드는 겁니다.

 

부자들은 돈이 생기면 자산부터 삽니다. 사업체를 만들고, 주식을 사고, 건물을 삽니다.

여기서 나온 매출과 배당금, 월세 등으로 또 다시 자산을 삽니다. 그렇게 점점 부자가 되어갑니다.

 

부자라서 그렇게 하는 게 아니라, 그렇게 해서 부자가 된 겁니다.

 

이때 주의할 점이 있습니다. ‘부채’가 아닌 ‘자산’을 소유해야 한다는 것입니다.

자산과 부채의 차이는 ‘나에게 돈을 벌어다 주느냐’

아니면 ‘나에게서 돈을 빼앗아 가느냐’에 있습니다.

 

자산은 ‘사고나서 가격이 내려갈 수도 있지만 오를 수도 있는 것’ (사업체, 주식, 부동산)

부채는 ‘사고나면 무조건 가격이 내려가는 것’(옷, 자동차, 음식)

 

시작은 ‘내 집 마련’부터

저는 투자를 처음 시작하는 분들에게 말합니다.

“일단 집부터 사세요”

 

집은 사는데 꼭 필요한 요소이자 동시에 가치가 오르면 나에게 돈을 벌어다 주는 자산입니다.

 

집이 없으면 나와 가족 모두 불편하고 고통받을 수밖에 없습니다. 여러 차례집을 옮기다 보면 주거 안정성이 떨어지고, 전세나 월세가 가파르게 오르면 매우 난감해집니다.

 

집을 산다고 해서 곧바로 들어가 실거주할 필요는 없습니다. 잠시 다른 집에 월세로 살면서 이 집을 레버리지로 활용해도 좋죠.

 

내 이름으로 된 집 한 채를 마련하는 일은 ‘부의 그릇’을 키우는 확실한 첫걸음입니다.

 

<입사하는 순간부터 퇴사를 생각하라>

회사도, 국가도 당신을 책임져주지 않는다

통계청에서 발표한 2020년 기준 우리나라의 노인빈곤율은 40.4%로, OECD 주요국 평균인 14.4% 의 3배에 달합니다.

 

은퇴 후의 삶은 생각보다 길고, 예상외로 돈도 많이 필요합니다.

직장을 다니면서도 돈을 벌 다른 방법을 찾아야만 합니다.

 

“사업? 투자? 그걸 할 줄 알면 이러고 있겠어? 그리고 그거 위험해. 내 주변에 사업하다 망해서 빚이 수억 원인 사람도 있고, 투자하다가 돈 다 날린 사람도 있어”

 

이런 말을 하는 사람들에게는 공통점이 있습니다.

그들 모두 회사를 벗어날 어떤 노력도 진지하게 해본 적이 없다는 겁니다.

 

정말로 회사를 다니기 싫고 그만두고 싶다면, 말로만 할 것이 아니라 실질적인 준비를 해야 합니다.

 

동료들이 차를 바꿀 때, 저는 월급의 90%를 모아서 부동산에 투자했습니다.

회사에 들어간 그 순간부터 그만둘 준비를 한 겁니다.

 

바로 지금부터 회사를 빨리 그만둘 준비를 하세요. 투자를 잘하려고 노력하는 것, 그것이 바로 은퇴 준비입니다.

 

2부<왜 지금 투자해야 하는가>

<여전히 당신은 집을 사도 좋다>

절대로 전세 살지 마라

 

수강생들에게 전세 대신 월세로 시작하라고 말합니다.

전세금은 나중에 고스란히 돌려받는 데 비해, 월세는 생돈이 나간다는 경제적인 계산이 생깁니다.

정말 그럴까요?

 

전세를 살게 되면 내가 가진 목돈이 전세 보증금이라는 명목으로 최소 2년간 묶이게 됩니다.

 

얼핏 세입자에게 유리해 보이지만, 사실 전세 자금을

무이자로 집주인에게 빌려주는 것과 같습니다.

 

4억 원짜리 집에 3억을 내고 전세로 살았는데, 2년 후에 집값이 5천 만 원 오른다면? 시세차익은 누구 몫인가요?

 

당연히 집주인입니다. 투자로 치면 나는 3억, 집주인은 고작 1억 원을 냈는데 이익은 100% 집주인이 독식하는 겁니다.

 

폭락이 오면 정말 집을 살 수 있을까?

원하는 대로 집값이 폭락하면 집을 살 수 있을까요?

대부분 사지 못할 것입니다. 이유는 2가지입니다.

 

첫째 , 돈이 없어서 (대부분 전세로 살고 있기 때문에 운용할 돈이 없어서 못 삼)

 

둘째, 겁이 나서 (집값이 오를 때도 못 샀는데 집값이 떨어질 때는 살 수 있을까요? 더 떨어지면 사야겠다며 계속 전세 유지하게 됩니다.)

 

부동산 시장은 물가와 연동됩니다. 장기적으로 보면

우상향하는 자산이며, 다른 곳이 떨어진다고 해서 내 집값이 무조건 떨어지는 것도 아닙니다.

 

애초에 오를 만한 곳을 사면 문제가 안 됩니다. 문제는 오를 만한 곳을 찾는 방법을 모른다는 것입니다.

그 확률을 높이는 것이 바로 투자 공부입니다.

 

<부동산 공부, 일단 시작하면 많은 것이 달라진다>

부동산 투자는 최소 3천만 원의 투자금에 레버리지를 사용하는 큰 투자이기 때문에 어떤 걸 사는지가 매우 중요합니다.

 

부동산 신생아, 책 30권은 읽고 투자하라

막막한 투자의 길에서 방향을 잡아줄 누군가를 스스로 찾고 배우는 것, 그것이 투자 공부의 시작입니다.

 

<청약의 늪에 빠지지 마라>

추첨제는 운이고, 가점제는 점수를 만드는 시간의 기회비용이 너무 크기에 저는 추천하지 않습니다.

 

나의 청약점수는 몇 점인가

청약 당첨을 바라면서도 실제로 자신의 청약 점수를 제대로 계산해보지 않는 사람들이 꽤 있습니다.

 

결국 집 없이, 많은 가족을 이끌고, 15년 이상을 무주택으로 살아야 한다는 계산이 나옵니다.

 

나의 청약 점수도 제대로 알지 못할 정도로 아무런 준비가 되어 있지 않다면 앞으로 청약에 실패할 확률이 매우 높습니다.

 

마음의 위안은 될지 몰라도 내 집 마련에는 실질적인 도움이 되지 않습니다.

 

3부<투자의 출발선에서 고민하는 것들>

<월세 받는 투자보다 시세차익을 노려라>

저는 젊은 초보 투자자들에게 대체로 이렇게 조언합니다. 시세 차익형 투자를 하라고 말입니다.

 

그 이유는 간단합니다. 더욱 쉽게 수익을 낼 수 있기 때문입니다.

 

이는 월세 받는 투자가 상대적으로 어렵다는 말이기도 합니다.

 

공실이 생기면 완전 낭패, 대부분의 사람들이 상가 투자에 초보라는 점이 큰 문제. 예상과 빗나갈때가 많고 상권은 아주 민감하게 잘 바뀐다.

 

월세 수익을 노려야 하는 사람들

월세 받는 투자를 하지 말라는 말은 아닙니다.

 

당장 월세 수익이 급한 분들도 있습니다.

첫째, 고정 수입이 끊겼거나 곧 끊길 사람.

둘째, 더는 집을 살 필요가 없는 다주택자.

 

다주택자에 대한 규제를 피하기 위해서라도 비주택 월세 투자가 유리할 수 있습니다.

 

어떤 경우든 월세 목적의 투자는 시세차익용 투자와는 다른 시각의 공부가 필요하고, 리스크가 높아진다는 점을 반드시 명심해야 합니다.

<반드시 레버리지를 활용해야 하는 이유>

우리가 대출을 두려워하게 된 진짜 이유

‘대출은 무조건 나쁘다’라는 사고방식은 반드시 깨야 할 편견이라고 생각합니다.

 

대출이 그렇게 위험한 것이라면 왜 돈이 많은 자산가들도 대출을 받을까요?

 

대출에 대한 두려움은 오랫동안 대출이 나쁘다고 믿도록 교육을 받았기 때문에 생긴 것이라 생각합니다.

 

대출을 투자의 도구로 활용. 어떤 사람이 이 도구를 어떻게 쓰는지가 중요하지, 도구가 무조건 나쁜게 아닙니다.

 

이자는 돈을 사용한 대가입니다. 그것도 어떻게 보면 아주 싼 대가죠.

은행은 대출받은 돈으로 집을 사서 집값이 오른다고 해도 이자만 요구합니다.

 

모든 상품을 이용할 때는 대가를 치러야 합니다.

이자는 대출이라는 상품을 이용하는 대가이고, 투자를 위해 지불해야 하는 이용료라고 생각해야 합니다.

 

-대출받았는데 집값 떨어지면 망한다는 두려움

집값이 떨어진 것이 문제지, 대출 자체가 문제는 아니다.

대출 없이 집을 산다고 해서 떨어질 집값이 안 떨어지진 않는다.

 

대출과 친구가 되려면 투자를 공부하라

무조건 대출이 좋다는 말을 하려는 게 아닙니다.

실력을 갖춘 사람이 대출을 레버리지로 활용할 때, 대출은 친구와도 같습니다.

 

반면 실력도 없이 의욕만 앞서는 사람에게 대출은 악마가 됩니다.

 

중요한 것은 대출에 대한 막연한 두려움을 떨쳐버리고,

대출을 친구로 삼을 수 있도록 투자 실력을 기르는 일입니다.

 

<저점에서 사서 고점에서 팔려고 하지 마라>

고점이나 저점은 누구도 알지 못합니다. 고장 난 시계도 하루에 두 번은 맞는다고, 어쩌다가 한 두 번은 고점, 저점을 맞힐 수도 있습니다.

 

핵심은 앞으로 이 집의 가격이 오를 것인가 또는 떨어질 것인가 하는 ‘방향성’입니다.

 

내가 얼마에 샀건 그보다 더 오른다면 투자할 가치가 있습니다.

 

반대로 내가 아무리 싸게 살 수 있어도 가격이 떨어지는 추세라면 투자를 보류해야 합니다.

 

4부<투자금 모으기 불변의 법칙>

<내 ‘진짜 연봉’을 알아야 종잣돈이 모인다>

세상에는 돈을 못 벌어서가 아니라 돈을 못 모아서 부자가 되지 못하는 사람이 더 많습니다.

 

빨리 부자가 되고 싶으면 소득은 늘리고 지출은 줄여서 저축을 하면 됩니다.

너무 뻔한 답변이지만 저축을 잘하는 팁은 없습니다. 의지와 행동만 있을 뿐이죠.

 

버는 돈의 총액보다 ‘시급’이 중요하다.

내 월급을 실제 일하는 시간으로 나눠보면 대략적인 시급이 나오죠.

 

예전에 제가 대기업에 근무할 때 꽤 많은 월급을 받았다고 생각했지만, 근무 시간을 따져보니 중소기업에 다니던 친구보다 시급이 적었습니다. (야근이 많았다)

 

당장 월급에 너무 집착하지 말고, 상대적으로 시급이 높은 곳에 다니면서 시간적 여유를 갖는 것도 좋다고 조언 드리고 싶습니다.

 

지출: 목적 없는 지출은 낭비다

투자자의 관점에서는 당연히 저축에 우선순위를 두어야 합니다.

 

적절한 저축 금액은 얼마일까요?

미혼, 신혼부부 기준으로 적어도 소득의 50% 이상 저축할 것을 권합니다.

 

<부자가 되려면 보험부터 해지하라>

과도한 보험료는 내 투자금을 줄인다.

 

보험회사는 사람들의 심리를 이용합니다.

일어나지 않을지도 모르는 ‘위험’을 강조하며 미리 대비하라는 식으로 말이죠.

 

우리는 보험금을 받을 확률이 매우 낮은데도, ‘위험 대비’ 라는 명목으로 적게는 몇만 원, 크게는 몇십만 원씩 매달 보험료를 내고 있습니다.

 

부자는 보험에 가입하지 않는다.

제가 보험을 들지 않았다고 말혀면 사람들이 묻습니다.

그러다가 집에 큰일이라도 생기면 어떻게 할 거냐고요.

저는 “번돈으로 치료비를 낼겁니다.” 이렇게 대답합니다.

 

부자들은 보험 대신 자산을 산다.

부자들은 보험 들 돈으로 그 이상의 수익을 낼 수 있다는 사실을 알기 때문.

 

‘내가 일을 못 하게 되면 아이들은 어떡하지?’ 하는 걱정에 30~40만원에 달하는 종신보험에 가입하는 분들도 있습니다.

 

만약 저에게 월 30 만 원으로 자녀의 미래를 위해 무언가를 해보라고 한다면, 저는 1억의 대출 받고 자녀에게 증여하고 미래에 가치가 크게 오를 땅이나 미국 주식을 사겠습니다.

 

5부<부동산 투자 개념 잡기>

<유독 아파트값이 오르는 이유>

사람들이 아파트를 좋아하는 5가지 이유

주차문제가 적다

경비실과 관리사무소가 있다

아파트가 훨씬 안전하다

놀이터와 조경이 잘되어 있다

커뮤니티 시설의 존재

 

현실을 외면하면 투자는 불가능하다.

돈이 부족한데 꼭 선호 지역의 아파트에 살고 싶다면 일단 시간을 두고 투자를 통해 단계적으로 올라가야 한다.

 

한번에 목표를 달성하겠다는 마음에 현실을 외면했다가는 투자는커녕 내 집 마련도 제대로 할 수 없음을 명심해야 합니다.

 

내돈으로는 매수할 수 없는 아파트에 전세를 살면서 마치 그 집이 ‘내 집’인 양 착각해선 안 됩니다. 소유권 없는 집은 언젠가는 떠나야 할 ‘남의 집’일 뿐 입니다.

<세상에 저평가된 집은 없다>

세상에 일부러 집을 비싸게 구하는 사람은 없습니다.

사는 사람은 어떻게든 깎으려 합니다.

반면 주인은 어떻게든 조금이라도 높은 가격을 받으려고 합니다.

 

이런 계약이 쌓여 그 지역이 전반적인 집값이 형성됩니다.

단순히 가격이 낮으니 저평가 되었다고 오해하면 안됩니다.

<신축 오피스텔, 분양받아도 될까>

오피스텔은 어느정도 연식이 지난 물건에 투자하는 것이 좋습니다. 아파트에 비해 오피스텔은 적정 시세를 알기 어렵고, 분양가도 비싸게 책정되는 경우가 많기 때문입니다.

 

같은 값이면 구축 아파트가 낫다

구축 아파트는 이미 낡은 건물이기 때문에 감가상각이 될 대로 된 상태.

 

신축 오피스텔은 새건이므로 건물의 값이 최고치인 상황. 그럼에도 가격이 같다면 시간이 지나서 낡으면 매매 가격도 떨어질 확률이 높다.

 

6부<부동산 시장 환경의 이해>

<한국 부동산은 일본을 따라갈 것인가>

“우리나라도 곧 일본 집값을 따라갈 것이다!”

부동산 관련 기사나 유튜브에는 꼭 이런 댓글이 달립니다.

 

일본의 부동산 버블, 스케일이 다르다

‘플라자 합의’가 쏘아 올린 공.

 

1970년 일본은 엔저(엔/달러 환율이 오르는 엔화 약세)를 등에 업고 세계적인 제조업 대국으로 성장합니다.

 

이때 기존의 제조업 강자였던 미국은 일본에 밀려 제조업이 붕괴하고, 대일 무역 적자도 눈덩이처럼 불어나게 됩니다.

 

이에 미국은 일본의 수출 경쟁력을 무너트리려는 결심을 하게 됩니다. 그에 대한 조치로 달러 가치를 인위적으로 하락시키기로 한 것(=다른 화폐 가치의 상승) 이 플라자 합의입니다.

 

이해를 위해 원/달러 환율이 지금의 절반인 600원이 되었고. 같은 값을 받으려면 미국에서는 갤럭시폰을 2배 비싼 값에 팔아야만 합니다.

 

그렇게 되면 미국인은 한국제품을 살 이유가 없고, 우리나라는 수출이 매우 어려워지게 될 겁니다.

 

플라자 합의는 갑작스러운 외부 충격으로 급변하는 경제 상황속에서 일본은 적절히 대응할 시간이 없었죠.

 

일본은 경제를 살리기 위해 황급히 내수를 키우는 정책을 펼칩니다.

 

금리를 절반수준으로 내리고 대출 규제도 완화하면서 국내에 돈이 많이 풀리도록 유도했죠.

 

LTV가 120% 정도 였다

이는 1억짜리 집을 사는데 1억 2천만원 대출이 나온다는 뜻

 

정말로 일본과 한국이 비슷한가

현재 우리나라는 정부의 강력한 대출 규제가 있다.

규제 지역의 경우 40%대출.

15억 초과 아파트는 대출 불가능.

 

당시 소득 수준도 차이가 크다.

40년전 일본의 신입사원 연봉이 우리 돈으로 1억원에 달 한 것. 같은 시기 우리나라 대기업 직장인 들의 연봉은 4백만원 안팎.

40년전 일본 회사원은 한국 회사원의 25년 치를 벌었다.

 

일본 따라간다고 부동산 투자를 포기해야 할까

부동산 미래를 두고 말들이 많습니다.

그러나 사실 앞날을 정확하게 예측하기란 거의 불가능한 일입니다.

 

그럼 앞날이 어찌 될지 모르니 부동산 투자는 일단 미뤄야 할까요?

 

저는 이런 자세는 어떻게든 투자를 하지 않으려는 핑계를 찾는 것에 불과하다고 봅니다.

 

투자자는 언제, 어떤 상황에서든 투자를 고민합니다.

투자자는 문제가 생기면 어떻게 돌파해야 할지 고민하고 답을 찾는 사람, 즉 ‘문제를 스스로 해결하는 사람’입니다.

 

투자는 마인드가 95%, 기술이 5%다

“왜 기술은 안 가르쳐주고 마인드 이야기만 하죠?”

“항상 당연한 이야기만 하시는 것 같아요”

 

이유는 단 하나입니다.

마인드가 훨씬 중요하기 때문입니다.

아무리 뛰어난 기술도 단단한 마인드가 뒷받침되지 않으면 무의미 합니다. 아무리 좋은 물건도 투자자로서의 마인드가 없으면 절대로 살수 없습니다.

 

내가 나를 포기하면 누구도 나를 구원해주지 않는다

세상에는 생각지도 못한 기회가 많습니다.

 

강한 투자 마인드를 갖출 수 있다면 당신의 미래와 아이의 삶은 지금보다 훨씬 나아질 겁니다. 당신의 성공적인 투자를 기원합니다.