부의 인문학 요약 - 창원 독서모임 사리사욕

창원 독서모임을 운영하면서 요약했던 책내용입니다!

오픈카톡에서 창원독서모임 <사리사욕> 검색하시면 참석가능합니다.

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창원 독서 모임 <사리사욕> 경제 자기계발 에세이

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『부의 인문학』브라운스톤(우석)

 

슈퍼리치의 서재에서 찾아낸 부자의 길

 

나는 글을 쓰기 시작한 2017년 11월부터 일관되게 서울이 아주 많이 오를 것이라고 주장했다.

2018년 1월에는 비트코인이 폭락할 것이라고 경고했는데, 역시 전망은 딱 맞아떨어졌다.

 

서울 아파트가 2018년 4월 이후 매물이 잠겨서 급등할 것이라고 전망했는데 한두 달의 시차가 있었지만 그 역시 적중했다.

 

그동안 내 전망이 들어맞은 것은 내게 신기가 있어서가 아니다. 나의 전망이 적중률이 높은 것은 그것이 단지 내 개인의 경험과 생각에서 나온 것이 아니라 거인들의 통찰력을 빌렸기 때문이다. 나의 거인은 역사 속에 살아 있는 경제학 거장이다.

 

나는 이 책을 통해서 내가 인문학을 공부하면서 알게 된 거인들의 투자 통찰을 알기 쉽게 알려주려 한다.

 

<프롤로그>

거인의 어깨에 올라서면 비로소 보이는 것들

 

나는 성과가 반드시 노력에 비례하지 않는다는 걸 일찍 깨달았다. 인생을 살아가는 데 열심히만 한다고 모두가 잘되는 건 아니다.

 

무작정 노력하기 전에 전략적으로 사고하는 법을 배워야 인생이 편하다.

 

<진입 장벽이 곧 수익이다>

내 친구 A는 회사를 그만두고 지방에서 프랜차이즈 가맹점으로 자영업을 시작했다.

 

4년 만에 사업을 접었다. 인수자가 나타나지 않아서 권리금도 포기하고 시설 일체를 단돈 100만 원에 넘겨주었다고 한다.

 

4년간 정산을 해보니, 그동안 자기가 투자한 돈을 자기가 쓴거랑 별반 차이가 없었다고 한다.

 

원래 가맹점은 통제권이 없는 비즈니스다. 본점에서 재료비를 올리거나 광고를 안 하면 수입이 줄어든다.

장사가 잘 되면 더 많은 가맹점이 생겨서 이익을 깎는다.

 

결국 가맹점 사업은 인건비 따먹기 사업이었다. 절대 큰돈을 벌 수 없는 일이지만 이 일에 뛰어드는 사람이 생각보다 많다.

 

<거인의 어깨 위에 서면 돈의 길이 보인다>

대다수 사람들이 간단한 원리조차도 모른 채 행동한다.

부동산을 사고팔고, 주식을 사고파는 오늘의 이야기가 수십, 수백 년 전 경제학자, 철학자의 연구 속에 이미 다 나와 있는데 말이다.

 

원리도 모른 채 열심히만 하면 빨리 망할 뿐이다.

돈의 흐름을 꿰뚫어 보는 통찰이 없다면 성공은 우연일 뿐 절대 반복되지 않는다.

 

거인은 어디에 있나? 책 속에 있다. 노벨 경제학상을 받은 모든 학자를 우리는 언제든 만날 수 있다. 그들의 통찰력을 빌려서 투자한다면 훨씬 쉽게 큰 그림 안에서 성공할 수 있다.

 

<책 속에 돈이 있다는 검증된 진리>

『국부론』을 읽다 보면 불쾌하고 불명예스러운 직업일수록 수입이 많다는 언급이 나온다.

 

어느 나라나 백정은 수입이 좋았다고 한다. 여관이나 술집 주인도 명예롭지 못하기에 돈을 많이 번다고 한다.

 

불쾌감과 불명예가 심리적인 진입 장벽 역할을 해서 수익을 내기 좋다는 것이다.

 

그래서 나는 부동산 투자로 불쾌하고 불명예스러운 투자처에 투자하면 수익을 많이 거둘 수 있을 거란 아이디어를 생각해냈다.

 

같은 정보를 가지고도 해석 능력이 달라야 한다. 남과 다르게 해석할 수 있는 능력은 어디에서 오나? 바로 독서에서 나온다.

 

<돈의 가치와 부동산의 가치, 어느 쪽이 먼저 떨어질까>

금본위 화폐제도가 사라지면서 정부는 금이 없어도 마음대로 돈을 찍어낼 수 있게 되었다. 결국 정부는 경제가 침체될 때마다 천문학적인 돈을 찍어내게 된다.

 

이렇게 돈을 마구 찍어내면 돈의 가치가 떨어져서 인플레이션이 오게 되는데, 이런 시스템하에선 돈을 빌린 사람이 득을 보게 된다.

 

실질 구매력이 높은 현재에 빌려서, 실질 구매력이 떨어진 후일에 갚으면 되니까 앉아서 돈을 버는 것이다.

 

그럼 빚을 내서 부동산에 투자하면 실패할 확률이 없는 것일까?

장기적으로 보면 항상 그렇다.

 

한 자기 염두에 둘 점은 자산 가격은 사이클이 있다는 것이다. 자산 가격은 직선으로 오르는 것이 아니라 하강과 상승 사이클을 그리면서 우상향한다.

 

그래서 과도한 빚을 얻어서 부동산 투자를 하다 하락 사이클에 걸리면 파산할 수도 있다. 그래서 빚은 원리금을 갚을 수 있는 범위 내에서 얻어야 한다.

 

이 원칙을 지키고 장기 투자를 하면 부동산은 절대 당신을 실망시키지 않을 것이다.

 

열심히 저축해서 충분히 돈을 모은 다음에 그 돈으로 집을 사겠다고 생각한 사람이 어리석다고 하는 것이다.

거북이처럼 착실하게 집 살 돈을 모았을 때 이미 집값은 토끼처럼 저 멀리 달아나 버린다.

 

이런 자본주의 게임의 법칙을 가장 잘 활용한 비즈니스가 바로 보험업이다. 보험업은 지금 화폐로 받고 후일 실제 가치가 떨어지는 화폐로 지불을 약속하는 비즈니스다.

 

그러니 인플레이션 국면에서 가장 유리한 비즈니스라고 할 수 있다.

보험 업종지수는 업종지수 중에 가장 높은 지수를 기록하고 있다.

보험업에 종사하거나 보험 주식에 투자한 사람은 자신의 재능과 노력에 상관없이 남보다 돈을 더 많이 벌게 된 것이다.

 

이처럼 자본주의 게임의 법칙을 아는 것과 모르는 것은 하늘과 땅만큼 차이가 난다.

 

집값이 하락하는 시기도 있다. 그러나 집값 하락은 언제나 예외적인 시기다. 1986년 아파트 가격 통계를 만든 이후에 아파트 가격이 하락한 것은 딱 3번이었다.

 

노태우 정부의 200만 호 대량공급, IMF, 서브프라임 모기지 사태

 

이런 특별한 경우가 아닌 이상 집값은 인플레이션 때문에 장기적으로는 상승할 수밖에 없다.

 

<가짜 돈에 목매지 말고 리얼 머니를 보유하라>

그렇다면 인플레이션을 막기 위해 정부는 화폐 발행을 자제해야 하는 것 아닐까?

 

그렇다면 일이 간단해지는데 사실은 전혀 그렇지가 않다.

 

정치인은 당선되기 위해서 항상 유권자에게 달콤한 약속을 한다. 허리띠를 졸라매고 세금을 올리고 절약하자고 하는 정치인은 당선되기 어렵다.

 

사람들은 당장 편하게 해주는 정치인을 좋아하니 말이다. 결국 정부 지출이 많아지고 더 많은 돈을 찍어내고 흥청망청하기 쉽다.

 

인플레이션 덕분에 실물 자산인 부동산과 주식 가격이 오르면 세금도 더 많아진다. 결국 인플레이션이 발생하면 세금은 늘어나고 화폐가치는 떨어지고 알게 모르게 국민의 부가 정부로 이전되는 것이다.

 

이게 ‘자본주의 게임의 법칙’이다.

 

이런 화폐화폐 시스템에 우리는 어떻게 대응해야 할까?

가짜 돈인 화폐를 모으려 하지 말고 진짜 돈인 리얼 머니를 보유해야 한다. 그게 부동산이고 주식이다.

 

자산 상승 사이클을 주목하고 바닥에 이르렀을 때 과감하게 빚을 얻어서 투자하는 게 최고로 빨리 재산을 늘리는 첩경이다. 이게 자본주의 게임에서 이기는 법이다.

 

<왜 진보정권이 집권하면 부동산 가격이 더 오를까?>

재정지출 확대 정책은 물가 상승을 초래한다.

 

화폐를 늘리면 다음 단계는 인플레이션이다.

밀턴 프리드먼은 “모든 인플레이션은 화폐적 현상이다”라고 주장한다. 그는 화폐 수량의 증가는 노동 가격과 상품 가격을 상승시키는 것 말고는 아무런 효과도 없다고 주장한다.

 

화폐 수량의 증가가 물가 상승으로 나타나는 데는 시간이 걸린다. 평균 2년 정도 걸린다. 일단 인플레이션이 나타나기 시작하면 이를 당장 멈추게 할 방법이 없다.

 

인플레이션은 언제나 화폐를 늘림으로써 발생하는 현상이다. 역사적으로 볼 때 하이퍼인플레이션이 발생하지 않은 까닭은 화폐가 금속으로 만들어졌기 때문이다.

 

금, 은, 구리로 만들어진 화폐는 급속히 발행을 늘릴 수 없었기 때문에 하이퍼인플레이션이 발생할 수 없었다.

 

그러나 요즘은 화폐를 지폐로 찍어내기 때문에 인플레이션을 겪기 쉽다고 말한다.

 

정부가 재정지출을 늘려서 도로를 건설했다고 해보자. 손해 보는 사람이 없다. 근로자는 도로 공사에 참여해서 임금을 받을 수 있어 의식주를 향상시켰다. 아무도 도로 건설비를 내지 않았지만 새로운 도로는 생겨났다. 좋은 일만 생긴 것 같다.

 

도대체 누가 도로 건설비를 댄 것일까?

밀턴은 화폐 보유자 모두가 그 도로 건설비를 댄 것이라고 말한다. 호주머니나 은행 통장에 화폐를 가지고 있었던 사람들의 실질 구매력이 감소했기 때문이다.

 

정부 지출을 통해서 통화 공급을 늘리면 처음엔 좋지만 나중에는 반드시 인플레이션이라는 대가를 치러야 한다.

 

노동자와 서민의 권익을 강조하는 진보정권이 집권했을 때 오히려 부동산과 주가가 많이 오른다.

 

낙후된 지방 균형 발전을 위해서 지방에 혁신 도시와 기업 도시를 만든다고 토지 보상을 통해서 정부 지출을 늘렸는데, 이것이 수도권 부동산 가격 상승에 큰 영향을 주었다.

 

재정지출과 복지 확대 정책은 처음엔 경기 부양이 되지만 이후엔 인플레이션으로 찾아온다고 했다.

서민을 돕겠다는 진보정권의 따뜻한(?) 복지 정책과 선심 정책이 부동산을 보유하지 못한 서민과 노동자를 궁지로 몰아넣는다.

 

<전략적 사고 없이 무턱대고 열심히하면 빨리 망한다>

투자나 사업은 시작하기도 전에 이미 승패가 정해져 있다고 [손자병법] 은 말하고 있다.

 

돈을 벌려면 독점기업에 투자하라! 독점사업에 투자하라! 가장 가까이 있는 독점사업은 무엇인가? 바로 부동산이다. 그 위치에 그 땅은 하나뿐이기 때문이다.

 

<돈이 되는 산업은 이미 정해져 있다>

1992~2006 미국의 산업별 평균 투자 수익률을 조사한 바에 의하면 증권업이 40.9%, 식음료 37.6%, 반도체 21.3% ... 항공 5.9%로 나타났다.

 

투자 수익률로 보면 증권업만한 게 없다. 돈을 벌려면 월스트리트로 가야 한다는 이야기다.

 

수익성이 가장 낮은 곳은 항공 산업이다. 투자의 귀재 워런버핏도 항공 산업에 투자해서 여러 번 돈을 날렸다.

 

그는 이런 말을 한 적이 있다. “내가 또 전화기를 잡고 항공주를 사달라고 하면 말려달라. 만약에 자본가가 라이트 형제가 처음으로 비행기를 만드는 걸 봤다면 총으로 쏴서 죽였을 것이다.”

 

아무리 뛰어난 재능을 가졌다고 해도 별 볼일 없는 산업에 투자해서는 이익을 내기가 어렵다.

 

<시장은 도덕적 기준으로 보상하지 않는다>

많은 사람들이 시장이 도덕적 기준으로 보상해야 마땅하다고 착각한다. 그러나 시장은 도덕적 기준으로 보상하지 않는다. 이는 하이에크의 이론 중 매우 중요한 부분이다.

 

매춘부가 종일 힘들게 청소하는 청소부보다 수입이 훨씬 더 좋다. 도덕적 감성을 가진 사람들은 이런 시장의 결과에 동의하기 어렵다.

 

<시장경제에 도덕적 잣대를 들이대지 마라>

내 친구중 하나는 ‘무식한 강남 복부인이 자기보다 더 많이 버는 게 옳지 않고 부당하다’고 말했다.

 

자신의 똑똑함 그리고 근면성을 기준으로 시장이 보상해야 한다고 믿는 듯했다.

그러나 하이에크는 몇 번이나 강조했다. 시장은 그런 식으로 작동하지 않는다고 말이다.

 

보상은 노력과 재능에 항상 비례하지 않는다. 운이 작용하기도 한다.

시장은 기본적으로 수요 공급으로 작동한다. 도덕적 기준은 어디에도 끼어들 틈이 없다.

거래 상대방이 누구인지 상관없이 오로지 가격만 맞으면 거래가 되는 것이다.

 

시장이 비정한가? 오히려 시장이 그렇게 작동하기에 우리 세상은 조화롭고 평화로울 수 있다고 주장했다.

 

만약 종교적 기준으로 시장이 주택을 배급한다면 우리가 사는 세상은 폭력으로 하루도 평화로운 날이 없을 것이다.

 

<정치인이 인플레이션을 선택하는 이유>

당장의 인기를 먹고 살아야 하기 때문이다.

몇 년 뒤에 망한다고 해도 당장 인기를 끌고 당선되어야 하니까 인플레이션을 초래하는 정책을 선택한다.

 

워런 버핏은 투자할 때 반드시 인플레이션을 고려해야 한다고 강조했다. 그래서 그는 물가 상승을 제품 가격에 반영하여 올릴 수 있는 가격 결정권을 가진 회사의 주식에만 투자하라고 했다.

 

<부동산 가격이 움직이는 메커니즘>

서울과 지방 부동산은 양극화될 것이다.

 

한국의 도시는 서로 다른 운명을 걷게 될 가능성이 높다. 서울과 판교 같은 도시는 향후 성장할 게 분명하지만 제조업 중심 지방 도시는 침체기를 걷게 될 것이라는 얘기다.

 

<왜 세상은 평평해지지 않는 걸까?>

세상은 점점 더 평평해진다고 한다! 왜그럴까?

세계화 때문이라고 말한다. 세계화에 힘입어 기업은 제품을 싸게 만들 수 있는 나라로 공장을 옮겨간다.

 

이제 장소는 과거만큼 중요하지 않다. 지구상 어디든지 싸게 만들 수 있는 곳으로 공장을 옮겨간다.

 

이처럼 세계화 때문에 인건비가 비싸고 집값이 비싼 선진국의 도시는 외면을 받고, 비용이 싼 후진구그이 도시가 각광받아서 세상은 시간이 갈수록 점점 더 평평해질 것이라는 게 우리의 상식이 되었다.

 

그런데 과연 그럴까? [직업의 지리학] 저자 엔리코 모레티는 아니라고 한다!

미국 실로콘밸리 IT기업의 경우 기술자의 연봉이나 집값이 인도IT기술자에 비해서 엄청 비싼데도 불고하고 미국 IT기업은 인도로 옮겨가지 않는다.

 

왜 미국 IT 기업이나 바이오 기업은 비용이 싼 인도나 중국으로 옮겨가지 않는 것일까?

 

세계화가 적용되는 분야가 있고 적용 안되는 분야가 있다고 한다. 전통 제조업은 세계화로 국제 분업이 일어나고 세상이 평평해지는 방식으로 진행된다.

 

왜 혁신 산업은 땅값 싸고 인건비 싼 지역으로 옮겨가지 못하는 걸까? 그 이유는 혁신 산업은 ‘뭉침의 힘’이 작용하는 장소에서만 가능하기 때문이다.

풍부한 인재, 지식 전파, 인프라 제공 이 3가지 이유다.

 

이런 뭉침의 힘은 혁신 기업이 한곳에 모이게 만들고, 그런 혁신 기업이 모여 있는 도시는 점점 더 발전한다.

 

반면에 일반 제조업 중심의 도시는 세계화 때문에 비용이 싼 곳으로 공장을 뺏기게 돼 쇠퇴한다.

 

<한국의 부동산 투자와 관련한 통찰은 무엇인가>

이와 같은 지리적 특성을 부동산 투자에 활용한다면 다음 몇 가지 시사점을 얻을 수 있다.

 

첫째, 제조업 중심의 지방 도시는 쇠퇴할 가능성이 높아 부동산 투자에 주의가 필요하다. 울산, 창원, 구미, 거제도, 군산 같은 제조업 중심 도시는 혁신과 세계화의 거대한 물결에 의해서 점차 침체될 수밖에 없는 운명이다.

 

둘째, 서울, 판교는 IT, 금융, 바이오, 엔터테인먼트 같은 혁신 기업이 자리 잡아 향후 부동산 전망이 좋다.

 

셋째, 정부가 국토 균형 발전을 위해서 지방 도시를 활성화하려는 노력은 성공하지 못할 것이다.

 

[도시는 왜 불평등한가] 의 저자 리처드 플로리다는 정부의 정책이 실패하는 이유를 이렇게 설명한다.

 

“도시의 성공을 위해선 기업을 유치하는 것이 아니라 인재를 끌어오는 것이 맞다.”

 

<도시의 성공 요인은 무엇인가>

집값이 비싼 지역일수록 사람들에게 즐거움을 주는 요소가 많다. 그래서 사람들은 실질임금이 낮아도 즐거운 도시에 살기를 원한다고 한다.

 

결국 사람들은 즐거운 곳에 살기 위해서 더 비싼 집값이란 비용을 기꺼이 치르며, 집값이 비싼 도시일수록 향후 인구가 더 늘어나고 실질소득 증가율도 높다는 것을 통계가 보여준다.

 

이러한 사실은 만약에 소득 대비 집값이 싸다면 그 도시는 향후 번성할 매력적인 요소가 없다는 것을 의미하기에 소득 대비 집값이 싸다고 무조건 매수하면 안 된다는 말이기도 하다.

 

<비교우위론은 지방이 아닌 서울에 집을 사라고 말한다>

결국 한국에는 본사와 연구소만 남게 될 것이다. 그럼 본사와 연구소는 어디에 있게 될까? 서울이다. 왜 서울일까? 본사와 연구소에 근무할 수 있는 고급 두뇌, 인재가 다 서울에 있기 때문이다.

 

<부동산 가격은 수익성에 따라 달라진다>

인간의 이기심이 세상을 풍요롭게 만든다.

 

우리가 저녁 식사를 할 수 있는 것은 푸줏간의 주인, 양조장 주인 그리고 제빵 업자의 박애 정신 때문이 아니라 그들의 돈벌이에 대한 관심 때문

인간의 이기심이 세상을 풍요롭게 만드는 엔진이다.

 

<국부론에서 얻는 부동산 투자 힌트>

상가 월세는 상가 주인이 마음대로 정하고 올리는 게 아니라 상가의 수익력에 따라 달라진다.

즉 그 상가에서 얼마나 수입을 벌어들일 수 있느냐에 따라서 정해진다는 것이다.

 

아파트 전월세 가격도 마찬가지다. 집주인이 마음대로 전월세 가격을 올리는 게 아니고 전월세 수요에 따라서 결정된다.

 

지대는 언제 올라가나? 소득이 늘어날 때, 경제가 성장할 때, 노동 생산성이 올라갈 때 올라간다.

 

흔히 집값이 오르면 투기꾼을 비난하는 목소리가 거세지는데, 이게 과연 맞는 말일까? 집값은 투기꾼이 올리는 게 아니다.

경제 상황이 집값이 오를 만하게 되었기에 집값이 오르는 것이다.

 

호황일 때 토지 소유자가 노동자보다 돈을 더 많이 번다.

 

<분양가상한제는 정말 집값을 잡는 효과가 있을까?>

우유 최고가가 우유값 폭등을 불렀다.

대중의 인기를 얻을 속셈으로 우유 가격을 강제로 반으로 내려 최고가를 정해 주었다.

목축업자는 우유를 팔아서 손해를 보게 되자 우유 생산량은 더 줄고 우유값은 더욱더 폭등했다.

 

아무리 의도가 선하다고 해도 경제 원리를 따르지 않는 정책은 효과적이지 않다.

 

<정말 1가구 다주택자 때문에 집값이 오르는 걸까?>

애덤 스미스는 150년 전에 요즘 다주택 보유자에 대한 비난과 비슷한 그 당시 곡물 중간상인에 대한 비난이 근거 없음을 경제 원리로 설명했다.

 

‘먹는 생필품인 밀을 가지고 장난치는 놈을 죽여야 한다’ 는 논리는

‘사는 집 가지고 장난치는 놈들 때려잡아야 한다’ 는 논리와 매우 비슷하다.

 

일부 곡물 상인이 자신이 먹고 쓸 수 있는 양보다 더 많은 곡물을 매점매석하여 곡물 가격을 올림으로써 부당한 이익을 가로채 최종 소비자인 시민들에게 피해를 준다고 오해를 샀다.

 

그러나 중간상인 규제 정책은 오히려 곡물가를 더 올리게 만들었다.

 

애덤 스미스는 2가지 이유를 들었다.

1. 농부가 자신의 재산 전부를 농업 생산에만 투자하지 못하고 유통을 위한 목적으로 떼어 두기 때문에 전체의 곡물 생산량이 줄어들게 되었다.

 

2. 농사만 잘 지으면 되었는데 이제는 곡물 유통도 해야 하므로 분업에 따른 농부의 전문성이 떨어져 생산성이 떨어졌다는 것

 

곡물 중간상인이 자신의 이익을 위해서 사업을 하지만 결과적으로는 국가 전체 곡물 생산량을 늘려서 곡물 가격 안정에 기여한다는 점을 밝혔다.

 

아울러 애덤 스미스는 곡물 유통 사업은 평소에는 돈을 벌기가 어렵고 흉년일 때나 가격이 올라서 돈을 벌 수 있지만 이때는 대중의 원성과 비난을 사게되고 때로는 가격 규제를 당하므로 그렇게 수지맞는 사업이 아니라고 충고했다.

 

<왜 다른 나라에서는 1가구 다주택자를 규제하지 않을까?>

단기간을 놓고 보면 1가구 다주택자가 집을 매수하기에 집값을 상승시킨 것처럼 보인다.

 

그러나 장기간으로 보면 집 한 채를 제외하고 나머지 집은 모두 임대를 주기에 전세가를 하락시키고 집값을 안정시키는 역할을 한다.

 

만약에 1주택만 소유할 수 있도록 법을 만든다면 어떤 일이 생길까? 일단은 집을 구매할 수 있는 여유 있는 계층이 집을 사지 못하기 때문에 우리나라 총 주택 공급 수는 줄어들 것이다.

 

분양가상한제도 어떤 결과를 가져올지 뻔하다.

그런데도 왜 대중은 분양가상한제를 찬성하고 지지할까?

 

이에 대한 대답을 슘페터는 이렇게 말했다.

“대중이 시장경제를 이해한다는 것은 정신적 묘기처럼 어려운 일이다”

 

정치인은 왜 분양가상한제를 하려고 할까? 경제 원리에 무지한 투표자의 표를 얻기 위해서, 그 이상 그 이하도 아니다.